건축 허가 · 증축 · 대수선
"집이 좁아서 방 하나 더 만들려는데, 허가부터 받아야 한다네요. 서류가 뭐가 필요해요?"
건축법에서 증축과 대수선은 허가를 받도록 정하고 있어요. 허가 없이 공사하면 도시지역 기준 3년 이하 징역 또는 5억원 이하 벌금이에요. 서류가 생각보다 많은데, 빠뜨리면 보완 통보 받고 한 달은 더 걸려요.
건축법 시행규칙에서 정한 서류 목록이에요. 공사 규모와 대지 상황에 따라 선택 서류가 추가될 수 있어요.
허가 신청 서류| 서류명 | 필수 | 발급처 |
|---|---|---|
| 건축·대수선·용도변경 허가신청서 | O | 구청 건축과 또는 정부24에서 다운로드 |
| 대지 범위에 관한 서류 (지적도 등) | O | 정부24 또는 관할 주민센터 |
| 대지 소유권 증명 서류 (등기부등본) | O | 인터넷등기소(iros.go.kr) |
| 설계도서 (건축계획서, 배치도, 평면도, 입면도, 단면도) | O | 건축사 사무소에 의뢰 |
| 공유자 동의서 (공유 대지인 경우) | △ | 공유자 수의 80% 이상 자필서명 + 신분증 사본 |
| 사전결정서 (사전결정 받은 경우) | △ | 관할 구청에서 사전결정 신청 후 발급 |
| 타 법령 관련 서류 (환경영향평가 등) | △ | 해당 사항이 있는 경우만 |
필수 서류 4종(신청서, 지적도, 등기부등본, 설계도서)만 빠짐없이 준비하면 기본은 갖춘 거예요. 공유 대지, 사전결정, 타 법령 관련 서류는 해당되는 경우에만 추가로 내면 돼요.
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구분이 중요한 이유가 있어요. 증축은 면적이 늘어나는 거고 대수선은 구조부를 바꾸는 거라서 적용되는 법 조항이 달라요.
증축 vs 대수선 구분법
헷갈리면 구청 건축과에 전화해서 "이런 공사를 하려는데 증축인가요, 대수선인가요?"라고 물어보는 게 가장 빨라요. 구분을 잘못해서 신고만 하고 공사했다가 나중에 무허가로 걸리는 경우가 있어요.
서류를 모으기 전에 구청 사전 상담부터 받으세요. 내 땅에서 증축이 가능한지, 용적률은 괜찮은지 먼저 확인해야 시간 낭비를 줄일 수 있어요.
허가 신청 4단계구청 건축과에 사전 상담을 받으세요
공사 계획을 세우기 전에 관할 구청 건축과에 방문하거나 전화해서 상담받는 게 첫 번째예요. 증축이 가능한 용적률인지, 대수선에 해당하는지, 필요한 추가 서류가 있는지 미리 확인하면 허가 거부당할 위험을 줄일 수 있어요.
TIP: 지자체마다 조례가 달라서 사전 상담이 필수예요
건축사에게 설계도서를 의뢰하세요
건축계획서, 배치도, 평면도, 입면도, 단면도를 건축사가 작성해야 해요. 직접 그려서 내면 반려돼요. 건축사 보수는 공사 규모에 따라 다르지만 소규모 증축이면 200~500만원 선이에요.
TIP: 실내마감도는 제외해도 돼요
서류를 모아서 허가신청서와 함께 제출하세요
허가신청서에 설계도서, 대지 소유권 증명 서류, 지적도 등을 첨부해서 관할 구청 건축과에 제출해요. 방문 접수도 되고 정부24를 통해 온라인으로 전자 접수도 가능해요.
TIP: 서류 하나라도 빠지면 보완 요구서를 받아요
정부24 건축허가 신청 →허가 결과를 기다리세요 (보통 2~4주)
접수 후 관할 구청에서 서류를 검토하고 현장 확인을 해요. 문제가 없으면 건축허가서가 나오고, 미비한 사항이 있으면 보완 요구가 와요. 허가가 나오면 착공 신고 후 공사를 시작할 수 있어요.
TIP: 공사 착공 전에 반드시 착공 신고를 해야 해요
전체 과정이 한 달에서 두 달은 걸려요. 설계도서 의뢰에 2~3주, 구청 심사에 2~4주 정도 잡으면 돼요. 공사 일정이 정해져 있다면 여유 있게 미리 움직이세요.
서류 하나 빠뜨리면 보완 요구서가 오고 일정이 밀려요. 아래 체크리스트로 하나씩 확인하세요.
사전 체크리스트증축·대수선 허가에서 실제로 많이 헷갈리는 질문들이에요.
*이 글은 건축법, 건축법 시행령, 찾기쉬운 생활법령정보의 자료를 참고했어요.
이 글은 2026년 3월 기준 건축법 및 시행령으로 작성했어요. 지자체 조례에 따라 추가 요구사항이 다를 수 있으니, 정확한 내용은 관할 구청 건축과에 문의해 주세요.