부동산
상가에서 몇 년간 영업하면서 쌓은 단골과 노하우, 인테리어 투자금... 이걸 그냥 날리면 억울하잖아요. 다행히 법으로 보호받을 수 있어요.
권리금은 크게 세 가지로 나뉘어요. 바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금이에요.
바닥권리금은 상권이나 입지 프리미엄이에요. 유동인구가 많은 자리, 대로변 코너 자리처럼 위치 자체의 가치를 말해요. 같은 건물이라도 1층과 지하 1층의 권리금이 다른 건 바닥권리금 때문이에요.
시설권리금은 인테리어나 시설 투자비예요. 내가 돈 들여 꾸며놓은 시설을 새 임차인이 그대로 쓸 수 있으니까 그 가치만큼 받는 거예요. 인테리어 비용을 몇 천만원 들였다면 그걸 감안해서 시설권리금을 책정하죠.
핵심 요약
모든 상가가 권리금 보호를 받는 건 아니에요. 환산보증금이 일정 기준 이하인 상가만 해당돼요.
환산보증금은 보증금 + (월세 × 100)으로 계산해요. 예를 들어 보증금 5천만원에 월세 300만원이면 환산보증금은 5천 + (300×100) = 3억 5천만원이에요.
지역별 기준이 달라요. 서울은 9억원 이하, 수도권 과밀억제권역은 6.9억원 이하, 광역시는 5.4억원 이하, 그 외 지역은 3.7억원 이하예요. 이 기준을 넘으면 권리금 보호 규정이 적용되지 않아요.
모든 상가가 권리금 보호를 받는 건 아니에요. 환산보증금이 일정 기준 이하인 상가만 해당돼요.
임대인은 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해하면 안 돼요. 이게 핵심이에요.
방해 행위로 보는 대표적인 경우가 있어요. 신규 임차인과 임대차계약 체결을 정당한 사유 없이 거절하는 거예요. 기존 임차인이 새 임차인을 찾아왔는데 임대인이 괜히 계약을 안 해주면 방해 행위에요.
현저히 높은 차임이나 보증금을 요구하는 것도 방해예요. 기존 조건보다 터무니없이 올려서 신규 임차인이 포기하게 만드는 거죠. 기존 월세가 300만원인데 갑자기 500만원 내라고 하면 방해 행위로 볼 수 있어요.
다만 임대인에게 정당한 사유가 있으면 권리금 회수를 거절할 수 있어요.
신규 임차인의 자격이 부족한 경우가 대표적이에요. 자금력이 없거나 영업능력이 현저히 부족해서 월세를 못 낼 게 뻔한 사람이면 거절할 수 있어요.
기존 임차인이 의무를 위반한 경우도 정당한 사유예요. 월세를 3번 이상 연체했거나, 무단전대를 했거나, 계약 내용을 심하게 어겼으면 권리금 보호를 주장하기 어려워요.
권리금을 회수하려면 순서대로 진행해야 해요.
먼저 신규 임차인을 찾아야 해요. 직접 찾아도 되고 중개업소 통해도 돼요. 계약 종료 3개월 전부터 신규 임차인을 주선할 권리가 있어요. 너무 늦게 시작하면 시간이 촉박해지니까 미리미리 준비하세요.
신규 임차인과 권리금 협상을 해요. 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금 각각 얼마로 할지 정하고, 인수할 항목도 명확히 해야 해요.
임대인이 정당한 사유 없이 방해했다면 손해배상 청구할 수 있어요.
배상 범위는 신규 임차인이 지급하려던 권리금이에요. 1억원에 권리금 계약하려던 신규 임차인을 임대인이 거절했다면 1억원을 청구할 수 있는 거예요.
청구 기한은 임대차 종료 후 3년 이내예요. 3년 지나면 시효가 소멸하니까 빨리 움직여야 해요.
권리금은 임대차계약서와 별도로 계약서를 쓰는 게 좋아요. 분쟁이 생겼을 때 증거가 되거든요.
계약서에 권리금 총액을 명확히 쓰세요. 그리고 구성 항목도 나눠서 써야 해요. 시설권리금 얼마, 영업권리금 얼마, 바닥권리금 얼마 이렇게요. 나중에 감정평가나 손해배상 산정할 때 근거가 돼요.
지급 시기도 정해야 해요. 계약금은 언제, 잔금은 언제 주는지 명시하세요. 조건도 중요해요. 임대차계약 성립을 조건으로 한다든지, 명도 완료 후 지급한다든지 구체적으로 적어야 해요.
핵심 사항을 정리했어요.
체크 항목관련 질문을 모았어요.
참고 자료
이 글은 2026년 3월 기준으로 작성됐어요. 최신 기준은 관련 기관에서 확인하세요.