부동산 · 근저당권
A와 B가 C에게 같이 돈을 빌려줬어요. A는 6천만 원, B는 4천만 원이에요. C의 아파트에 각자 명의로 근저당권을 설정하고 싶은데, 같은 순위로 할 수 있냐고요? 네, 가능해요. 부동산등기법에서 같은 날 같은 접수번호로 등기하면 자동으로 동순위가 돼요. 설정 방법 두 가지와 경매 시 배당 계산법을 정리해 드릴게요.
동순위를 만드는 첫 번째 방법은 처음부터 동시에 등기하는 거예요. 두 번째는 이미 선순위가 된 뒤에 순위 양보를 해서 동순위로 맞추는 방법이에요. 실무에서는 첫 번째가 훨씬 간단하고 분쟁 소지가 적어요.
순위 양보는 A의 동의가 필수예요. 합의서를 작성하고 등기까지 해야 효력이 생기죠. 그리고 동순위에서 핵심인 게 채권최고액 비율이에요. 이 비율이 경매 배당에 직결돼요.
근저당권을 설정할 때 채권최고액(최대 이만큼까지 받겠다는 한도)을 정해요. 보통 실제 채권의 120~130%로 잡아요. 이자와 비용을 커버하는 여유분이에요. 경매로 부동산이 팔리면 동순위 채권자들은 이 채권최고액 비율대로 배당금을 나눠 받아요.
배당 계산 예시비율을 잘못 설정하면 나중에 억울해질 수 있어요. 실제 채권 비율과 채권최고액 비율을 반드시 맞춰야 해요. 등기 절차는 어떻게 진행하는지 볼게요.
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처음부터 동시 신청하는 방법(방법 1) 기준이에요. 법무사에게 맡기면 서류 준비부터 등기 확인까지 한 번에 처리해줘요.
각자 근저당권 설정계약서 작성
A와 채무자 C가 한 장, B와 C가 한 장, 각각 별도로 작성해요. 채권최고액, 피담보채권액, 이자 조건을 명확히 기재해야 해요. 한 장에 묶어 쓰면 나중에 권리 행사가 복잡해질 수 있어요.
TIP: 채권최고액은 실제 채권의 120~130%가 일반적이에요. 이자와 비용을 커버하는 여유분이에요.
같은 날 같은 접수번호로 등기 신청
A와 B가 함께 등기소에 가서 동시에 접수하면 같은 접수번호를 받아요. 법무사에게 일괄 처리를 맡기면 한 번에 돼요. 같은 날 같은 번호여야만 자동으로 동순위가 돼요.
TIP: 반드시 법무사에게 '동순위 설정'임을 명확히 전달하세요.
등기부등본 확인
등기 완료 후 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 등기부등본을 열람해요. A와 B의 근저당권이 같은 순위번호로 나란히 기재돼 있으면 성공이에요. 채권최고액도 맞는지 확인하세요.
TIP: 인터넷등기소에서 열람 700원, 발급 1,000원이에요.
등기비용은 등록면허세(채권최고액의 0.2%) + 교육세(등록면허세의 20%) + 국민주택채권 + 법무사 수수료예요. A와 B 각자 부담하고요. 어떤 서류가 필요한지 확인해 볼게요.
근저당권 설정등기에 필요한 서류예요. 찾기 쉬운 생활법령정보에서 정한 목록이에요. 법무사에게 맡기면 대부분 대신 준비해줘요.
| 서류명 | 필수 | 발급처 |
|---|---|---|
| 근저당권 설정계약서 (각자 별도) | O | 법무사 작성 또는 직접 작성 |
| 등기신청서 | O | 등기소 비치 양식 또는 법무사 작성 |
| 부동산 소유자(채무자) 인감증명서 | O | 주민센터 발급 |
| 부동산 소유자 인감도장 | O | 본인 지참 |
| 등기권리증(등기필증) | O | 소유자 보관 |
| 채권자(A, B) 주민등록등본 | O | 주민센터 또는 정부24 |
| 국민주택채권 매입증 | O | 은행 매입 |
| 위임장 (법무사 대리 시) | △ | 법무사 작성 |
동순위 근저당권은 한 번 등기하면 변경이 번거로워요. 처음에 제대로 설정하는 게 중요해요. 특히 공동근저당권과 혼동하지 않도록 주의하세요.
체크리스트이 글은 2026년 3월 기준 민법과 부동산등기법을 바탕으로 작성됐어요. 구체적인 등기 절차와 계약서 작성은 법무사 또는 변호사에게 상담하세요.