부동산 · 분양권 · 전매
"당첨됐는데 사정이 생겼어요. 다른 사람한테 넘길 수 있나요?"
분양권 전매는 당첨된 아파트 입주권을 다른 사람에게 파는 거예요. 그런데 아무 때나 팔 수 없어요. 주택법 제64조에서 정한 전매 제한 기간이 있고, 지역마다 완전히 달라요. 모르고 팔면 3년 이하 징역이니까 반드시 확인하고 움직이세요.
2023년 대폭 완화된 이후로 비규제지역은 6개월~1년이면 전매 가능해요. 그런데 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)은 여전히 제한이 강해요.
전매 제한 기간 비교| 지역 유형 | 수도권 | 비수도권 |
|---|---|---|
| 규제지역 + 분양가상한제 | 3년 | 1년 |
| 규제지역 (상한제 미적용) | 소유권이전등기 전까지 | 소유권이전등기 전까지 |
| 과밀억제권역 | 1년 | - |
| 비규제 공공택지 | 1년 | 6개월 |
| 비규제 민영주택 | 6개월 | 6개월 |
| 비수도권 그 외 | - | 제한 없음 |
기준 시점은 당첨자 발표일이에요. 계약일이 아니라 당첨일부터 계산하니까 헷갈리면 시행사에 문의하세요. 입주자모집공고문에 전매 제한 기간이 명시되어 있으니 공고문을 꼭 꺼내 보세요.
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"돈이 급해서"는 안 돼요. 법에서 정한 특별한 사유만 인정해요. 해당 사유가 있으면 한국부동산원에 전매 허가를 신청할 수 있어요.
예외 사유에 해당하면 서류를 갖춰서 한국부동산원에 제출하세요. 심사 기간은 보통 2~4주 정도 걸려요. 예외로 전매가 가능하다면 이제 실제 절차를 알아야 하죠.
전매 가능 시점이 됐다면 아래 5단계를 밟으면 돼요. 가장 중요한 건 명의변경 확인 후 잔금 지급이에요. 순서를 바꾸면 사고가 나요.
전매 가능 시점을 먼저 확인하세요
입주자모집공고문에 전매 제한 기간이 적혀 있어요. 규제지역·분양가상한제 적용 여부에 따라 6개월~3년까지 달라지니까 반드시 공고문부터 확인하세요. 모르겠으면 시행사(건설사)에 전화해서 물어보는 게 가장 정확해요.
TIP: 기준은 당첨자 발표일(계약일 아님)
매수인을 찾고 매매계약서를 써요
부동산 중개업소를 통해 매수인을 찾고 분양권 매매계약서를 작성해요. 매매대금(프리미엄 포함), 잔금일, 중도금 대출 승계 여부를 명확히 적으세요. 계약금은 통상 10% 정도예요.
시행사에서 명의변경을 해요
매도인과 매수인이 함께 시행사(건설사)를 방문해서 명의변경 신청서를 작성하세요. 명의변경 수수료는 보통 10~30만 원이에요. 명의변경 완료 확인 전에 잔금을 주면 안 돼요.
TIP: 명의변경 확인 후 잔금 지급이 원칙
잔금을 정산하세요
매수인이 매도인에게 잔금을 지급하고, 매도인은 지금까지 납부한 분양대금을 정산해요. 남은 중도금·잔금은 매수인이 승계하게 돼요. 중도금 대출이 있다면 승계 가능 여부를 미리 은행에 확인하세요.
양도소득세를 신고하세요
매도인은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 홈택스(hometax.go.kr)에서 신고해야 해요. 보유기간에 따라 세율이 크게 달라지니까 미리 계산하고 파는 게 중요해요.
홈택스 바로가기 →분양권 전매 차익에는 양도소득세가 붙어요. 보유기간이 짧을수록 세율이 높아서, 1년 미만이면 차익의 70%를 세금으로 내야 해요.
보유기간별 양도소득세율| 보유기간 | 세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 차익 대부분이 세금 |
| 1년~2년 미만 | 60% | 여전히 높은 세율 |
| 2년 이상 | 6~45% | 기본세율(누진) 적용 |
분양권 전매에서 실제로 헷갈리는 질문만 골랐어요.
*이 글은 주택법 제64조, 국토교통부, 국토부 실거래가 공개시스템의 자료를 참고했어요.
이 글은 2026년 주택법 기준으로 작성했어요. 전매 제한 기간과 세율은 정책 변경·지역 지정 해제에 따라 달라질 수 있으니 입주자모집공고문과 국토교통부 공지를 함께 확인해 주세요.