부동산 · 상가
상가임대차보호법 적용 대상, 환산보증금으로 상가를 계약하려는데 보증금이 얼마까지 보호되는 건지 헷갈리죠?상가건물 임대차보호법 은 모든 상가를 보호하는 게 아니에요. 환산보증금이 지역별 기준금액 이하일 때만 우선변제권 같은 핵심 보호를 받을 수 있어요. 기준을 딱 1원만 넘어도 경매에서 보증금을 먼저 받을 수 없어요.
환산보증금, 어떻게 계산하나요? 환산보증금은 보증금에 월세를 보증금으로 환산한 금액을 더한 거예요. 월세 100만원이 보증금 1억원과 비슷한 가치라고 보는 거죠.
환산보증금 = 보증금 + (월세 x 100)
월세가 높으면 환산보증금이 크게 올라가요. 보증금 2억에 월세 500만원이면 환산보증금이 7억원이 돼요. 계약 조건을 정할 때 환산보증금 기준을 미리 계산해보는 게 중요하죠.
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지역별 기준금액, 서울은 9억원 이하 시행령 에서 지역별로 기준금액을 정해놨어요. 같은 환산보증금이어도 지역에 따라 보호 여부가 달라져요.
2026년 지역별 환산보증금 기준
서울에서 환산보증금 8억 9천만원이면 기준 이하라 보호받지만, 같은 금액이 경기도 수원(과밀억제권역)이면 6.9억 초과라 우선변제권을 못 받아요. 지역 확인이 먼저예요.
내 상가, 보호 대상인지 확인해보세요 아래 항목을 모두 충족하면 상가임대차보호법의 우선변제권까지 받을 수 있어요. 하나라도 빠지면 보호 범위가 줄어들 수 있어요.
기준 초과해도 받을 수 있는 보호 환산보증금이 기준을 넘어도 완전히 보호 밖은 아니에요. 보증금이 100억이어도 받을 수 있는 권리가 있어요.
금액 관계없이 보호되는 것 대항력 (점유 + 사업자등록 후 다음 날 발생)
계약갱신청구권 (최초 계약 포함 10년)
권리금 보호 (임대인 방해 시 손해배상 가능)
월세 인상 제한 (연 5% 이내)
기준금액 이하만 보호되는 것 우선변제권 (경매 시 보증금 우선 회수)
소액보증금 최우선변제
상가 계약 전 체크리스트 계약서에 도장 찍기 전에 한 번 훑어보세요. 환산보증금 기준을 조금만 넘어도 우선변제권이 사라져요.
자주 묻는 것들 Q. 보증금 5억에 월세 300만원이면 보호받을 수 있나요? ▾
Q. 기준금액 초과하면 아무 보호도 못 받나요? ▾
Q. 월세 없이 보증금만 5억이면 환산보증금도 5억인가요? ▾
Q. 수도권 과밀억제권역은 구체적으로 어디인가요? ▾
Q. 우선변제권이 없으면 경매 때 보증금을 못 돌려받나요? ▾
Q. 확정일자는 꼭 받아야 하나요? ▾
이 글은 2026년 3월 기준 상가건물 임대차보호법과 시행령을 바탕으로 작성됐어요. 기준금액은 주기적으로 조정되니 계약 전 법제처에서 최신 기준을 확인해봐요.