부동산 · 상가 임대차
상가에서 장사하는데 건물주가 갑자기 보증금을 크게 올려달라고 하면 막막하죠.
상가건물임대차보호법 제11조에 따르면 보증금과 월세 인상은 각각 기존 금액의 5% 이내로만 가능해요. 1년 이내 재인상도 금지되고요. 다만 환산보증금이 지역별 기준을 넘으면 이 보호를 못 받아요.
보증금 1억이면 최대 500만원, 2억이면 최대 1,000만원까지만 올릴 수 있어요. 건물주가 “시세가 올랐으니 5,000만원 더 내라”고 해도 법적으로 무효예요.
월세도 마찬가지예요. 월세 100만원이면 최대 5만원까지만 인상 가능하죠. 이 규칙은 2018년 1월 26일부터 시행됐어요. 그 전에는 9%였는데 임차인 보호를 위해 5%로 낮췄어요.
인상 한도 정리
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여기서 주의할 점이 있어요. 5% 상한은 환산보증금이 지역별 기준 이하인 상가에만 적용돼요. 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액이에요.
지역별 환산보증금 기준| 지역 | 기준액 |
|---|---|
| 서울 | 9억원 |
| 과밀억제권역(서울 제외) | 6억 9천만원 |
| 광역시·세종·파주·화성 등 | 5억 4천만원 |
| 그 외 지역 | 3억 7천만원 |
보증금 3억에 월세 300만원이라면 환산보증금이 6억이에요. 서울이면 9억 기준 이하니까 5% 보호를 받죠. 하지만 보증금 5억에 월세 500만원이면 환산보증금이 10억이라 서울에서도 보호 대상이 아니에요.
법 조문만 안다고 끝이 아니에요. 실제로 거절할 때는 증거를 남기는 게 중요해요. 구두로만 이야기하면 나중에 “그런 적 없다”고 뒤집힐 수 있어요.
5% 한도를 넘는지 계산해보세요
현재 보증금에 5%를 곱하면 최대 인상 가능 금액이 나와요. 보증금 1억이면 최대 500만원, 월세 100만원이면 최대 5만원까지만 올릴 수 있어요. 이 이상 요구하면 법적으로 무효예요.
TIP: 보증금과 월세 각각 5% 적용
마지막 인상일로부터 1년이 지났는지 따져보세요
계약일이나 마지막 증액일로부터 1년이 안 됐으면 증액 자체가 불가능해요. 상가건물임대차보호법 제11조에서 1년 이내 재증액을 금지하고 있어요.
TIP: 계약서에 적힌 날짜 기준
환산보증금이 지역 기준 이하인지 따져보세요
환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 지역별 기준액을 초과하면 5% 제한이 적용 안 돼요. 서울은 9억, 과밀억제권역은 6억 9천만원이 기준이에요. 초과하면 건물주와 협상으로 결정해야 해요.
TIP: 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
문자나 이메일로 거절 의사를 남기세요
구두가 아니라 문자, 이메일, 내용증명 등 서면으로 거절하세요. 나중에 분쟁이 생기면 증거로 쓸 수 있어요. '상가건물임대차보호법 제11조에 따라 5%를 초과하는 증액 요구는 받아들일 수 없어요'라고 적으면 돼요.
TIP: 내용증명 발송 시 우체국에서 3,000~5,000원
건물주에게 인상 요구를 받으면 아래 항목을 하나씩 확인해보세요. 하나라도 해당하면 거절할 근거가 돼요.
계약갱신청구권과 함께 활용하면 최대 10년까지 안정적으로 영업할 수 있어요.
*이 글은 상가건물임대차보호법, 찾기쉬운 생활법령정보의 자료를 참고했어요.
이 글은 법률 정보를 제공하며 법률 자문이 아니에요. 구체적인 상황은 변호사와 상담하세요.