부동산 · 전세 · 경매
집이 경매로 넘어간다는 통보를 받으면 머릿속이 하얘지죠.
다행히 주택임대차보호법이 소액임차인을 특별히 보호하고 있어요. 보증금이 일정 금액 이하면 은행 저당권보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리가 생기죠. 서울 기준 보증금 1억6,500만 원 이하면 소액임차인에 해당하고, 최대 5,500만 원까지 우선변제를 받을 수 있어요.
내가 소액임차인에 해당하는지, 실제로 얼마를 받을 수 있는지, 배당요구는 어떻게 하는지 정리했어요.
두 가지 요건이 필요해요. 첫째, 경매개시결정등기 전에 주택 인도(이사)와 전입신고를 마쳐서 대항력을 갖춰야 해요. 둘째, 보증금이 지역별 기준 금액 이하여야 하죠.
대항력이란 “내가 여기 살고 있다”는 걸 제3자에게 주장할 수 있는 힘이에요. 이사하고 전입신고하면 그 다음 날 0시부터 생기죠. 이게 경매개시결정등기보다 앞서야 보호받을 수 있어요.
자격 확인소액임차인 기준금액은 지역마다 달라요. 집값이 비싼 지역일수록 기준이 높죠. 같은 보증금이라도 어디에 사느냐에 따라 소액임차인이 될 수도, 안 될 수도 있어요.
2026년 지역별 기준
주의할 점이 하나 있어요. 우선변제 금액이 주택가액의 1/2을 넘을 수 없어요. 집이 8,000만 원에 낙찰됐는데 5,500만 원을 우선변제 받겠다고 하면, 실제로는 4,000만 원(주택가액의 절반)까지만 받을 수 있죠.
소액임차인이라고 자동으로 돈이 나오는 게 아니에요. 직접 법원에 배당요구서를 제출해야 하죠. 체납처분(세금 체납) 매각이면 체납처분청에 우선권 행사 신고를 하면 돼요.
배당요구 절차등기부등본으로 권리관계 확인
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 등기부등본을 떼어 경매개시결정등기일과 내 전입신고일을 비교하세요. 경매개시결정등기 전에 전입신고가 돼 있어야 대항력이 있어요.
TIP: 등기부등본은 인터넷등기소에서 300원에 바로 발급돼요
소액임차인 해당 여부 확인
내 보증금이 지역별 기준 금액 이하인지 확인하세요. 서울 1억6,500만 원, 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포 1억4,500만 원, 광역시 등 8,500만 원, 그 밖 7,500만 원이에요.
배당요구서 제출
법원에서 보내주는 배당요구 안내를 받으면, 배당요구 종기일까지 집행법원에 배당요구서를 제출하세요. 임대차계약서, 주민등록등본, 전입일 확인서류를 첨부해야 해요.
TIP: 배당요구 종기일을 놓치면 우선변제를 받을 수 없으니 날짜를 반드시 확인하세요
배당기일에 출석 또는 위임
배당기일에 법원에 직접 출석하거나 대리인을 위임할 수 있어요. 이의가 없으면 배당표대로 보증금이 지급돼요.
경매 절차가 시작되면 당장 움직여야 해요. 기한을 놓치면 권리를 잃을 수 있으니까요.
체크리스트법률 전문가 도움이 필요하면 대한법률구조공단에서 무료 상담을 받을 수 있어요. 보증금 금액이 크다면 경매 전문 변호사 상담을 받는 게 안전하죠.
소액임차인이 아니어도 방법이 있어요
이 글은 법령 안내를 목적으로 작성됐어요. 개별 사건의 법률 판단은 전문가 상담을 받으세요.
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