부동산 · 재개발 · 정비사업
"우리 동네 재개발한대요." 재개발은 건물만 새로 짓는 게 아니에요. 도로, 상하수도, 공원까지 동네 전체를 뜯어고치는 공공사업이에요. 재건축과 헷갈리기 쉬운데, 둘은 대상도 규모도 절차도 달라요.도시정비법에 따른 추진 절차와 재건축과의 차이를 정리했어요.
재건축은 아파트 단지처럼 기반시설(도로, 상하수도)은 멀쩡한데 건물만 낡았을 때 하는 거예요. 재개발은 건물뿐 아니라 도로·전기·수도·가스관까지 전부 정비하는 거예요. 동네 전체 구조를 바꾸는 거라 훨씬 큰 공사예요.
재건축은 보통 3~5년이면 끝나는데, 재개발은 5~10년 걸리는 경우가 많아요. 절차도 10단계로 복잡하고요. 재개발은 공공사업 성격이 강해서 도로, 학교, 공원 같은 공공시설도 함께 만들어져요.
재개발 vs 재건축 핵심 차이
재개발 대상이 되려면 노후·불량 건축물이 전체의 2/3 이상이어야 하고, 도로가 좁거나 상하수도가 낡은 등 기반시설이 열악해야 해요. 시·군·구에서 기본계획을 세울 때 이런 조건을 종합적으로 판단해요.
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재개발은 기본계획 수립부터 청산까지 총 10단계를 거쳐요. 각 단계마다 주민 동의나 인가를 받아야 해서 시간이 오래 걸리는 거예요. 아래는 조합 시행 기준 절차예요. 공공기관(LH 등)이 시행하면 조합 설립 과정이 없어서 좀 더 빨라요.
조합 시행 기준 10단계기본계획 수립
시·군·구에서 도시 및 주거환경 정비기본계획을 세워요. 어느 지역을 정비할지, 어떤 방식으로 할지 큰 그림을 그리는 단계예요. 주민 의견 수렴과 시의회 동의를 거쳐 확정돼요.
정비계획 수립 + 정비구역 지정
구체적인 정비계획(아파트 몇 동, 도로 설계 등)을 세우고 정비구역으로 지정돼요. 이 순간부터 해당 지역은 신축·증축이 제한돼요.
TIP: 정비구역 지정 후부터 토지거래허가구역이 될 수 있죠
추진위원회 구성
토지 소유자들이 추진위원회를 만들어요. 시공사 공모, 전문가 용역 등 조합 설립 전 준비 작업을 담당해요.
창립총회 + 조합설립 인가
토지 등 소유자 과반수 동의를 받아 조합을 설립해요. 조합 정관, 임원 선출, 사업 계획을 정하고 시·군·구청에 인가를 신청해요.
TIP: 2026년 도시정비법 개정으로 정비계획 동의가 조합설립 동의로 자동 인정되는 경우도 생겼어요
시공자 선정
아파트를 지을 건설사를 선정해요. 여러 건설사가 제안서를 내면 조합 총회에서 심사해서 결정해요.
사업시행인가
사업 계획, 설계도, 예산, 일정을 제출해서 인가를 받아요. 이 단계가 지나면 본격적으로 공사 준비에 들어가요.
분양공고 + 분양신청
기존 토지 소유자에게 먼저 분양권을 주고, 남은 물량은 일반 분양으로 공급해요. 새 아파트를 받을지, 현금 청산을 할지 선택할 수 있죠.
관리처분인가
누구에게 몇 호를 줄지, 추가 분담금은 얼마인지 구체적으로 정하는 단계예요. 이 인가가 나면 이주와 철거를 시작할 수 있죠.
TIP: 추가 분담금이 부담되면 작은 평수로 받거나 현금 청산을 선택할 수 있죠
이주 + 철거 + 착공
주민이 이주하고 기존 건물을 철거한 뒤 공사를 시작해요. 이주비가 지급되고, 보통 2~3년간 다른 곳에서 살다가 돌아와요.
준공인가 + 이전고시 + 청산
공사가 끝나면 준공검사를 받고, 입주 공고(이전고시)를 해요. 마지막으로 사업 비용을 정산하고 조합을 해산해요.
정비구역 안에 토지나 건물이 있으면 조합원으로 참여하거나 현금 청산을 선택할 수 있죠. 강제로 참여시키지는 않아요. 새 아파트를 받으면 자산 가치가 올라가는 경우가 많지만, 추가 분담금이 부담될 수 있죠.
추가 분담금은 기존 집 감정평가액과 새 아파트 분양가의 차이예요. 기존 집이 1억이고 새 아파트가 3억이면 2억을 추가로 내야 해요. 부담되면 작은 평수로 받거나 현금 청산을 선택할 수 있죠.
참여 vs 미참여 비교
참고 자료
이 글은 2026년 3월 기준 법령과 공식 자료를 바탕으로 작성됐어요. 각 재개발 구역마다 세부 조건이 다르니 관할 구청이나 조합에 확인해보세요.