세금 · 양도소득세 · 1주택 비과세
1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건
보유 2년·거주 2년·12억 한도 정리
집 1채를 2년 이상 보유하면 양도소득세가 면제돼요. 조정대상지역 주택은 거주도 2년 채워야 하고, 실거래가 12억원을 넘으면 초과분에만 세금이 붙어요. 이사 가면서 잠깐 2주택이 되는 경우엔 3년 이내 처분하면 비과세예요.
비과세 받으려면 충족해야 하는 조건
소득세법 제89조에서 1세대 1주택 비과세 요건을 정하고 있어요. 3가지 조건을 모두 충족해야 양도소득세가 0원이에요.
1세대 1주택 비과세 3가지 조건
① 1세대 1주택
양도 시점에 세대 전체(배우자·자녀 포함)가 주택 1채만 소유
② 보유 기간 2년 이상
취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유
조정대상지역 2017년 8월 3일 이후 취득: 보유 2년 + 거주 2년 모두 필요
비조정대상지역 or 2017년 8월 2일 이전 취득: 보유 2년만 충족하면 OK
③ 실거래가 12억원 이하
12억 초과분은 과세 (초과 비율만큼 세금 부과)
★ 3가지 전부 충족 → 양도소득세 0원
이사 가면서 잠깐 2주택 — 일시적 2주택 특례
이사 과정에서 새 집을 먼저 사고 기존 집을 나중에 파는 경우, 잠깐 2주택자가 돼요. 3년 이내에 기존 주택을 팔면 1세대 1주택 비과세를 그대로 받을 수 있어요.
| 상황 | 처분 기한 | 비과세 여부 |
|---|
| 새 집 취득 후 기존 주택 처분 | 3년 이내 | 비과세 |
| 3년 초과 후 기존 주택 처분 | 3년 초과 | 과세 |
| 동거봉양 합가 (부모 60세 이상) | 10년 이내 | 비과세 |
| 혼인 합가 (각자 1주택) | 5년 이내 | 비과세 |
※ 동거봉양·혼인 합가는 합가 시점 기준으로 기산
12억 초과 주택 세금 계산
실거래가 12억원이 넘는 고가 주택도 12억까지는 비과세예요. 12억 초과분만 과세 비율로 세금이 붙어요.
고가 주택 양도세 계산 방식
과세 비율 = (실거래가 − 12억원) ÷ 실거래가
예시: 20억에 판 주택, 취득가 8억, 보유 5년
양도차익 = 20억 − 8억 = 12억
과세 비율 = (20억 − 12억) ÷ 20억 = 40%
과세 대상 양도차익 = 12억 × 40% = 4억 8천만원
(장기보유특별공제 적용 후 실제 세금은 더 줄어요)
★ 10년 이상 보유 + 10년 이상 거주: 장기보유특별공제 최대 80%
★ 장기보유특별공제 적용하면 실제 납부세액 크게 감소
자주 묻는 것들
이 글은 소득세법 제89조 및 2026년 국세청 기준으로 작성됐어요. 조정대상지역 지정 여부와 취득 시점에 따라 요건이 달라지니 매도 전 세무사 확인을 권해요.