세금 · 임대소득 · 2주택자
2026년부터 기준시가 12억원 초과 주택 2채 보유자가 보증금 합계 12억원을 넘기면 전세만 줘도 간주임대료로 세금이 붙어요. 기준시가 12억 이하라면 해당 없어요. 사업자 등록도 의무예요.
2025년까지는 2주택자 전세는 모두 비과세였어요. 2026년부터 고가 2주택자에게도 간주임대료 과세가 시작됐어요. 아래 두 조건을 모두 충족해야 과세 대상이에요.
서울 아파트 2채(각각 기준시가 13억, 14억)를 전세 7억, 8억에 놓은 경우예요. 공식은 (보증금 합계 - 3억) × 60% × 3.1%(2026년 이자율)예요. 자세한 계산법은 간주임대료 계산 방법에서 볼 수 있어요.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| A주택 보증금 | 7억원 |
| B주택 보증금 | 8억원 |
| 3억원 공제 후 기준 | (7억+8억-3억) = 12억원 |
| 60% 적용 | 12억 × 60% = 7.2억원 |
| 간주임대료 (연간) | 7.2억 × 3.1% = 2,232만원 |
| 분리과세 세액 (필요경비 50% 후 14%) | 약 156만원/년 |
※ 분리과세 시 필요경비 50%, 기본공제 200만원 적용
※ 실제 세금은 다른 소득과 공제에 따라 달라져요
간주임대료 과세 대상이 되면 사업자 등록이 의무예요. 늦게 하거나 안 하면 가산세가 붙어요.
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이 글은 2026년 소득세법 개정 및 국세청 안내 기준으로 작성됐어요. 과세 여부와 절세 방법은 개인 상황에 따라 다르니 세무사 상담을 받으세요.