부동산 · 건축법 · 위반 제재
"건폐율 조금 넘었을 뿐인데, 매년 수천만원씩 고지서가 날아와요."
건축법 위반은 세 가지 제재를 동시에 받을 수 있어요.이행강제금(매년 반복 부과), 형사처벌(징역·벌금), 행정조치(철거·사용금지)가 별도로 진행돼요. 작은 위반도 방치하면 비용이 눈덩이처럼 불어나요.
이행강제금은 시가표준액에 위반 비율을 곱해서 계산해요. 위반 유형에 따라 비율이 다르고, 시정할 때까지 매년 부과돼요.
이행강제금 비율| 위반 유형 | 부과 비율 | 예시 (30평, 평당 200만원) |
|---|---|---|
| 무허가 건축 | 100% | 6,000만원 |
| 용적률 초과 | 90% | 5,400만원 |
| 건폐율 초과 | 80% | 4,800만원 |
| 허가·신고 없는 용도변경 | 50%~80% | 3,000~4,800만원 |
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이행강제금과 별개로 형사 고발이 진행될 수 있어요. 지역에 따라 처벌 수위가 달라요.
지역별 형사처벌 기준| 지역 | 징역 | 벌금 |
|---|---|---|
| 도시지역 | 3년 이하 | 5억원 이하 |
| 도시지역 밖 | 2년 이하 | 1억원 이하 |
징역과 벌금이 병과(동시 부과)될 수 있어요. 영리 목적이거나 상습적인 위반은 더 무겁게 처벌돼요. 행정조치로는 허가 취소, 공사 중지, 철거·사용금지 명령이 나올 수 있고요.
시정명령을 받았다면 기한 내에 고치는 게 가장 좋아요. 방치하면 비용이 기하급수적으로 불어나거든요.
대응 4단계위반 내용을 정확히 확인하세요
건축물대장에서 '위반건축물' 표시 여부를 확인해요. 정부24나 세움터에서 건축물대장 열람이 가능해요. 위반 유형(무허가, 건폐율 초과, 용도변경 등)에 따라 이행강제금 비율이 달라지거든요.
TIP: 세움터(cloud.eais.go.kr)에서 온라인 열람 가능
시정명령 기한 내에 자진 시정하세요
지자체에서 시정명령이 나오면 정해진 기한 안에 위반 사항을 고쳐야 해요. 기한 내에 시정하면 이행강제금이 부과되지 않아요. 위반 부분을 철거하거나 용도를 원래대로 바꾸는 식이에요.
TIP: 기한 연장이 필요하면 사전에 신청
시정이 어려우면 건축사와 상담하세요
무허가 증축이라면 사후 건축허가(추인)가 가능한지 확인해야 해요. 건축사 사무소에서 관련 법규 검토 후 합법화 가능 여부를 판단해줘요. 합법화가 되면 위반건축물 표시도 삭제돼요.
TIP: 합법화 비용이 이행강제금보다 저렴한 경우가 많아요
이행강제금 부과 시 이의신청을 검토하세요
이행강제금 통지를 받으면 60일 이내에 행정심판이나 행정소송을 제기할 수 있어요. 금액 산정이 잘못됐거나 시정이 불가능한 사유가 있으면 감면받을 수 있어요.
TIP: 행정심판은 무료, 변호사 없이도 가능
위반 건축물을 매수하면 이행강제금 납부 의무가 새 소유자에게 넘어와요. 매수 전에 아래 항목을 반드시 체크하세요.
주의
*이 글은 건축법, 생활법령정보, 세움터의 자료를 참고했어요.
이 글은 2026년 1월 기준 건축법으로 작성됐어요. 이행강제금 비율은 지자체 조례에 따라 차이가 있을 수 있어요.