부동산 · 경매
낙찰 대금까지 다 냈는데 전 주인이 “나갈 데가 없다”며 버틴다면 정말 난감하죠.
핵심은 대금납부 후 6개월이에요. 이 안에 인도명령을 신청하면 2~3주 만에 법원 결정이 나오고, 1~2개월이면 강제퇴거까지 끝나요.민사집행법 제136조에서 정한 제도예요. 6개월을 넘기면 명도소송(6~8개월)으로 가야 하니까 시간이 돈이에요.
둘 다 점유자를 내보내는 법적 절차지만, 속도와 비용이 천지 차이예요.
인도명령 vs 명도소송| 구분 | 인도명령 | 명도소송 |
|---|---|---|
| 신청 기한 | 대금납부 후 6개월 이내 | 제한 없음 |
| 처리 기간 | 2~3주 | 6~8개월 |
| 비용 | 약 5만원 + 집행비 | 수백만원 (변호사비 포함) |
| 진행 방식 | 서류 심사 (변론 없음) | 변론 절차 필요 |
| 대상 | 대항력 없는 점유자 | 모든 점유자 |
| 강제집행 | 결정 후 바로 가능 | 판결 확정 후 가능 |
가능하면 6개월 안에 인도명령으로 처리하는 게 시간·비용 모두 유리해요. 대금납부 직후부터 카운트다운이 시작된다는 걸 잊지 마세요.
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모든 점유자에게 쓸 수 있는 건 아니에요. 대항력이 있는 선순위 임차인은 제외돼요.
인도명령 대상
선순위 임차인이 보증금을 배당에서 전액 받았는데도 안 나가면? 이 경우는 인도명령 대상이 될 수 있어요. 배당으로 보증금을 받았으니 대항력이 소멸했기 때문이에요.
낙찰 대금을 납부한 날부터 시간 싸움이에요. 합의가 안 되면 즉시 인도명령을 신청하세요.
대금납부 직후 점유 상태를 파악하세요
낙찰 대금을 납부하면 소유권이 넘어와요. 바로 현장에 가서 누가 살고 있는지, 자발적으로 나갈 의사가 있는지 알아보세요. 이사 비용을 일부 부담하는 합의(이사비 합의)로 원만하게 해결하는 경우도 많아요.
TIP: 합의금은 보통 200~500만원 선. 소송보다 저렴할 수 있어요
6개월 안에 인도명령을 신청하세요
점유자가 안 나가면 대금납부일로부터 6개월 이내에 집행법원에 인도명령을 신청해요. 신청서에 매각대금 납부 영수증, 등기부등본을 첨부하면 돼요. 인지대 1,000원, 송달료 약 5만원 정도예요.
TIP: 6개월 넘기면 인도명령 불가 → 명도소송으로 전환
법원 결정 후 강제집행을 신청하세요
인도명령 신청 후 2~3주면 법원이 결정을 내려요. 결정문을 받은 후 집행관에게 강제집행을 신청하면 돼요. 점유자가 이의를 제기해도 강제집행이 정지되지 않아요(즉시항고만 가능).
TIP: 강제집행 비용은 30~100만원 (물건 크기에 따라 다름)
강제집행으로 퇴거가 완료돼요
집행관이 현장에 가서 점유자를 퇴거시키고 매수인에게 부동산을 인도해요. 점유자의 물건은 집행관이 지정한 장소에 보관하고, 일정 기간 후 처분할 수 있어요. 여기까지 대금납부 후 1~2개월이면 끝나요.
*이 글은 민사집행법, 주택임대차보호법, 대법원 법원경매정보의 자료를 참고했어요.
이 글은 법률 정보를 제공하며 법률 자문이 아니에요. 구체적인 사안은 법무사나 변호사와 상담하세요.