부동산 · 양도세 · 취득가액
집을 팔 때 양도소득세를 줄이려면 취득가액을 최대한 높여야 해요. 매수가만 생각하면 손해예요. 중개수수료, 취득세, 증축 비용까지 다 포함할 수 있거든요. 문제는 증빙이에요. 10년 전 계약서를 잃어버렸다면 불리해질 수 있어요.
소득세법 제97조에 따르면 취득가액은 매수가만이 아니에요. 세 가지 범주로 나뉘어요.
포함 안 되는 항목
5억짜리 집 사면서 중개수수료 600만원, 취득세 1,200만원 냈다면 취득가액은 5억 1,800만원이 돼요. 양도차익이 1,800만원 줄어드니까 세금이 수백만원 차이 날 수 있어요.
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가장 확실한 증빙은 매매계약서예요. 2006년 이후 거래는 실거래가 신고제라 등기부등본에도 거래가액이 기재돼요. 금융거래 내역(계좌이체 확인서)도 유력한 증거고요.
서류가 하나도 없으면 환산취득가액이 적용돼요. 양도가액에 취득 시기별 비율을 곱해서 취득가액을 추정하는 방식이에요. 오래된 집일수록 비율이 낮아서 불리해요.
환산취득가액 비율 예시
최근 산 집은 증빙 있는 게 훨씬 유리해요. 2020년에 8억 주고 산 집을 10억에 팔 때, 증빙 있으면 취득가액 8억이지만 증빙 없으면 10억 x 70% = 7억만 인정돼요. 1억 차이에 세금이 수천만원 달라져요.
상속은 피상속인의 원래 취득가액을 승계해요. 아버지가 1990년에 2억 주고 산 집을 상속받아 8억에 팔면 양도차익이 6억이에요.
증여는 증여 당시 시가가 취득가액이 돼요. 같은 집이라도 시가 5억일 때 증여받으면 나중에 8억에 팔 때 양도차익이 3억으로 줄어요. 증여세는 별도지만 양도소득세 절감 효과가 있으니 둘 다 계산해봐야 해요.
참고 자료
이 글은 세무 자문이 아니며, 개별 상황에 따라 세금이 달라질 수 있어요. 정확한 계산은 세무사에게 문의하세요.