세금 · 임대소득 · 간주임대료
전세보증금을 받으면 월세 없어도 세금이 나올 수 있어요. 공식은 (보증금 합계 - 3억원) × 60% × 3.1%(2026년)예요. 보증금 10억원이면 연간 간주임대료가 약 1,302만원이에요. 3주택 이상이거나 고가 2주택자라면 과세 대상이에요.
보증금도 은행에 넣으면 이자가 붙죠. 국세청은 이 이자 수익을 임대소득으로 봐요. 실제로 이자를 받지 않아도 세금이 붙어요.
1채 기준으로 보증금 금액에 따른 연간 간주임대료예요. 이 금액이 임대소득에 합산돼요.
| 보증금 | 과세 기준액 | 연간 간주임대료 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0원 | 0원 (비과세) |
| 5억원 | (5억-3억)×60% = 1.2억 | 372만원 |
| 7억원 | (7억-3억)×60% = 2.4억 | 744만원 |
| 10억원 | (10억-3억)×60% = 4.2억 | 1,302만원 |
| 15억원 | (15억-3억)×60% = 7.2억 | 2,232만원 |
주택이 여러 채면 전체 보증금을 합친 다음 3억원을 차감해요. 보증금이 가장 큰 주택부터 차감 순서가 적용돼요.
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모든 집주인이 간주임대료 세금을 내는 건 아니에요. 아래 요건에 해당할 때만 과세 대상이에요.
3주택 이상 보유자: 전체 보증금 합계 3억원 초과 시 과세예요. 주택 가격은 상관없어요.
2주택 보유자 (2026년 기준): 두 주택 모두 기준시가 12억원 초과이고 보증금 합계 12억원 초과 시 과세예요.
1주택 보유자: 기준시가 12억원 이하면 비과세예요.
내 보증금이 과세 대상인지 헷갈리면 홈택스(hometax.go.kr)에서 '간주임대료 계산' 메뉴를 이용하거나, 가까운 세무서에서 무료 상담을 받으세요.
이 글은 2026년 국세청 고시 기준으로 작성됐어요. 간주임대료 계산은 개인 상황에 따라 달라지니 홈택스(hometax.go.kr) 모의계산이나 세무사 상담을 받으세요.