부동산 · 전세 · 갱신
전세 갱신하는데 부동산에서 복비 내라고 하면 당황스럽죠. 결론부터 말하면 부동산을 거치지 않고 직접 갱신하면 복비가 0원이에요. 복비는 중개 서비스에 대한 대가라서, 중개를 받지 않았으면 낼 이유가 없어요. 아래에서 직접 갱신하는 방법과 복비 기준을 정리했어요.
계약갱신청구권은 세입자가 집주인에게 직접 행사하는 권리예요. "2년 더 살게요"라고 문자 보내면 갱신이 성립돼요. 부동산이 개입할 일이 없으니 복비도 없는 거예요.
부동산에서 먼저 "갱신 도와줄게요"라고 연락하는 경우가 있어요. 이건 내가 요청한 서비스가 아니에요. "갱신 중개를 의뢰한 적 없다"고 말하면 복비를 낼 의무가 없어요.
핵심 결론
집주인과 직접 연락해서 갱신 의사를 전달하고, 조건 협의하고, 계약서를 수정하면 끝이에요.전월세상한제에 따라 인상폭은 5% 이내로 제한돼요.
직접 갱신 절차집주인에게 갱신 의사 전달
문자나 카톡으로 '2년 더 살겠다'고 알리면 돼요. 계약갱신청구권은 세입자가 집주인한테 직접 행사하는 권리라서 부동산을 거칠 필요가 없어요. 전화보다 문자나 카톡이 증거로 남아서 좋아요.
TIP: 계약 만료 6개월~2개월 전에 의사를 전달해야 해요.
인상 금액 협의 (5% 이내)
전월세상한제에 따라 차임 인상은 기존 금액의 5%까지만 가능해요. 보증금 3억이면 최대 1,500만원 인상이에요. 집주인이 5% 넘게 올리겠다고 하면 거부할 수 있어요.
TIP: 협의 내용도 문자로 주고받으면 분쟁 예방에 좋아요.
계약서 수정 또는 새로 작성
기존 계약서에 갱신 합의 내용을 추가하거나, 새 계약서를 작성하면 돼요. 보증금이 바뀌었으면 확정일자를 새로 받는 게 안전해요. 주민센터에서 600원이면 돼요.
TIP: 확정일자 안 받으면 바뀐 보증금에 대한 우선변제권이 없어요.
부동산을 통해 갱신하면 거래금액에 따라 중개수수료 상한이 정해져 있어요.공인중개사법 시행규칙에서 요율을 규정하고 있죠.
5천만원 미만: 0.5%
5천만원~1억 미만: 0.4%
1억~6억 미만: 0.3%
6억~12억 미만: 0.4%
12억~15억 미만: 0.5%
15억 이상: 0.6%
보증금 3억 전세 갱신이면 3억 x 0.3% = 90만원이 상한이에요. 월세가 있으면 환산 공식(보증금 + 월세 x 100)으로 거래금액을 계산해요. 실제 복비는 상한 이내에서 협의 가능하고요.
갱신은 기존 계약을 연장하는 거예요. 재계약은 아예 새로운 계약을 체결하는 거고요. 이 차이가 복비에 직접 영향을 줘요.
갱신은 계약갱신청구권으로 직접 하면 복비가 없어요. 재계약은 신규 계약이라서 부동산을 통하면 복비가 발생해요.전월세상한제 5% 상한도 재계약에는 적용 안 돼요.
갱신 vs 재계약 비교
갱신 전에 아래 항목을 미리 챙겨두면 불필요한 비용을 줄일 수 있어요.
확인 항목계약갱신청구권 복비 관련 실제 질문을 정리했어요.
이 글은 2026년 3월 기준 공인중개사법 시행규칙과 주택임대차보호법을 바탕으로 작성됐어요. 지역별 조례에 따라 요율이 다를 수 있으니 해당 지자체 기준도 확인하세요.