부동산 · 경매 · 권리분석

경매 가압류, 인수될까 말소될까?
말소기준권리로 판단하는 방법

입찰하려는 부동산 등기부등본에 가압류가 적혀 있으면 덜컥 겁이 나죠? 이 가압류가 낙찰 후 나한테 넘어오는지, 아니면 깨끗하게 사라지는지는 '말소기준권리'를 기준으로 판단해요. 한 번만 이해하면 어렵지 않아요.

가압류가 뭐고 왜 위험한가요?

민사집행법에 따르면, 가압류는 채권자가 채무자 재산을 임시로 묶어두는 조치예요. 소송에서 이겨도 채무자가 재산을 빼돌리면 돈을 못 받으니까, 미리 묶어두는 거죠.

경매에서 가압류가 중요한 이유는, 매수인에게 인수(승계)될 수도 있고 말소(소멸)될 수도 있기 때문이에요. 인수되면 그 빚을 떠안게 되니까, 입찰 전 반드시 확인해야 해요.

말소기준권리로 인수 여부를 판단해요

가압류가 인수되는지 말소되는지는 '말소기준권리'와의 순위로 결정돼요. 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 인수(선순위)되고, 나중에 등기된 권리는 말소(후순위)돼요.

등기부등본으로 직접 판단하는 순서

등기부등본 을구를 펼치고, 아래 순서대로 따라가면 돼요.

선순위 가압류를 인수하게 되면?

만약 선순위 가압류가 있는 물건을 낙찰받았다면 세 가지 방법이 있어요. 첫째, 가압류 채권자와 협의해서 채무를 갚거나 감액받는 거예요. 둘째, 가압류가 부당하다고 판단되면 취소 소송을 제기할 수 있어요. 셋째, 매각가액에서 이미 공제되어 있다면 실질적 부담이 크지 않을 수도 있어요.

다만 이런 과정은 시간과 비용이 많이 들어요. 초보자라면 선순위 가압류가 있는 물건은 피하는 게 안전해요.

자주 묻는 것들