부동산 경매 · 권리분석 · 말소기준권리
"등기부에 저당권, 전세권, 가처분이 잔뜩 있는데 이게 다 나한테 넘어오는 건가요?"
경매에서 가장 중요한 건 말소기준권리예요. 이 기준 하나만 찾으면 어떤 권리가 내게 넘어오고(인수), 어떤 권리가 사라지는지(소멸) 바로 판단할 수 있어요. 근데 유치권이나 법정지상권처럼 등기 순서와 상관없이 무조건 인수되는 예외가 있어서 주의가 필요하죠.
찾기쉬운 생활법령정보에서 정리한 권리분석의 핵심이에요. (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 것이 말소기준권리가 돼요.
말소기준권리 핵심 공식
예를 들어 2021년 저당권이 말소기준권리라면, 2020년에 설정된 지상권은 인수되고 2022년에 설정된 전세권은 소멸돼요. 저당권 자체도 소멸하고요.
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입찰 전에 이 표를 기준으로 등기부등본의 각 권리를 하나씩 대조해 보세요.
인수되는 권리 (매수인 부담)| 구분 | 조건 |
|---|---|
| 유치권 | 등기 순서 무관, 무조건 인수 (가장 위험) |
| 법정지상권 | 등기 순서 무관, 무조건 인수 |
| 분묘기지권 | 등기 순서 무관, 무조건 인수 |
| 선순위 지상권·지역권 | 말소기준권리보다 먼저 설정된 경우 |
| 선순위 전세권 (배당요구 안 한) | 말소기준권리보다 먼저 + 배당요구 X |
| 대항력 있는 임차권 | 전입신고가 말소기준권리보다 먼저 + 배당 미수령 |
| 처분금지 가처분 (건물철거용) | 후순위여도 인수 |
| 구분 | 조건 |
|---|---|
| 말소기준권리 자체 | 저당권·압류·담보가등기 자체가 소멸 |
| 후순위 지상권·지역권 | 말소기준권리보다 나중에 설정된 경우 |
| 후순위 전세권 | 말소기준권리보다 나중에 설정된 경우 |
| 배당요구한 전세권 | 선순위든 후순위든 배당요구 시 소멸 |
| 보증금 전액 배당받은 임차권 | 배당으로 보증금 전부 수령 시 소멸 |
| 후순위 가처분 | 건물철거용 제외, 나머지는 소멸 |
인수되는 권리 금액이 크면 낙찰가에 그만큼 더해진다고 생각해야 해요. 3억에 낙찰받았는데 인수 권리가 1억이면 실질적으로 4억을 낸 셈이죠.
처음 하면 복잡해 보이지만 순서만 따라가면 누구나 할 수 있어요. 등기부등본 하나면 시작할 수 있어요.
권리분석 5단계등기부등본을 발급받으세요
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 해당 부동산의 등기부등본 전부사항증명서를 떼세요. 갑구(소유권 관련)와 을구(소유권 외 권리) 모두 봐야 해요. 발급 비용은 1,000원이에요.
TIP: 전부사항증명서로 발급해야 말소된 권리 이력까지 볼 수 있어요
인터넷등기소 →말소기준권리를 찾으세요
을구에서 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 것을 찾아요. 이게 말소기준권리예요. 접수일자 기준으로 제일 빠른 것이 기준이 돼요.
TIP: 설정일이 아니라 접수일 기준으로 판단해요
선순위·후순위를 나누세요
말소기준권리 접수일보다 먼저 등기된 권리는 선순위(인수), 나중에 등기된 권리는 후순위(소멸)예요. 하나하나 표시해가면서 정리하면 실수가 줄어요.
TIP: 말소기준권리 자체도 소멸돼요
예외 권리를 확인하세요
유치권(등기 안 됨, 현장 확인 필수), 법정지상권(토지·건물 소유자 분리 시), 분묘기지권은 등기 순서 상관없이 무조건 인수돼요. 매각물건명세서에 기재 여부도 반드시 확인하세요.
TIP: 유치권은 등기부에 안 나오니까 현장 방문이 필수예요
임차인 권리를 파악하세요
주민센터에서 전입세대 열람을 떼고, 임차인의 전입일·확정일자·보증금액을 확인하세요. 대항력 여부, 배당요구 여부에 따라 인수인지 소멸인지 갈려요.
TIP: 전입세대 열람은 이해관계인(매수 예정자)으로 신청 가능
5단계까지 마치면 이 물건의 위험도를 파악할 수 있어요. 인수 권리 총액이 예상 수익보다 크다면 입찰을 포기하는 게 현명해요.
권리분석에서 자주 놓치는 항목들이에요. 하나라도 빠뜨리면 낙찰 후 큰 손실이 생길 수 있어요.
위험 체크리스트특히 유치권은 현장에 직접 가봐야 알 수 있어요. 현장조사 체크리스트를 참고해서 점유자 면담까지 하고 입찰 여부를 결정하세요.
경매 권리분석에서 실제로 헷갈리는 질문들이에요.
*이 글은 찾기쉬운 생활법령정보, 대법원 법원경매정보, 인터넷등기소의 자료를 참고했어요.
이 글은 2026년 3월 기준 민사집행법 및 생활법령정보로 작성했어요. 개별 물건의 권리관계는 등기부등본과 매각물건명세서를 직접 확인하시고, 복잡한 권리분석은 법률 전문가에게 상담받으세요.