양도소득세 · 부동산 세금 · 비과세
집을 팔면 차익에 대해 양도소득세를 내야 해요.소득세법 제94조에서 양도소득의 범위를 정해요. 1세대 1주택이라면 9억원까지 비과세 혜택이 있고, 다주택자는 2026년 5월 9일까지 중과 유예 중이에요. 세율은 과세표준에 따라 6%~42%로 적용돼요.
양도소득세는 과세표준에 따라 누진세율이 적용돼요. 과세표준은 양도차익에서 각종 공제를 뺀 금액이에요. 단기 보유(2년 미만)는 40~70% 단일세율이라 일반 누진세율보다 훨씬 높아요.
2026년 세율표| 과세표준 | 세율 | 산출 방식 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 과세표준 × 6% |
| 1,400만~5,000만원 | 15% | 84만 + 초과분 × 15% |
| 5,000만~8,800만원 | 24% | 624만 + 초과분 × 24% |
| 8,800만~1.5억원 | 35% | 1,536만 + 초과분 × 35% |
| 1.5억~3억원 | 38% | 3,706만 + 초과분 × 38% |
| 3억~5억원 | 40% | 9,406만 + 초과분 × 40% |
| 5억원 초과 | 42% | 17,406만 + 초과분 × 42% |
3년 이상 보유하면 양도차익에서 일정 비율을 공제해줘요. 1주택자는 보유+거주 기간이 길수록 공제율이 높아져요. 10년 이상 보유하고 거주까지 하면 80%까지 공제받아요.
장기보유특별공제율| 보유기간 | 1세대 1주택 | 일반 부동산 |
|---|---|---|
| 3년 이상 | 24% (보유 연 8%) | 6% (연 2%) |
| 5년 이상 | 40% (보유 연 8%) | 10% (연 2%) |
| 10년 이상 | 80% (보유+거주 각 40%) | 15% (연 2%, 최대) |
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양도 후 2개월 안에 신고해야 해요. 홈택스에서 직접 할 수 있고, 복잡한 경우엔 세무사 도움을 받는 게 좋아요. 신고를 빠뜨리면 가산세가 붙고, 나중에 국세청이 직권으로 조사해요. 필요경비 영수증은 부동산 매매 전부터 모아두는 게 세금을 줄이는 데 도움이 돼요.
양도차익 계산
양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비예요. 필요경비에는 취득세, 법무사 비용, 인테리어·수리 비용(자본적 지출) 등이 포함돼요. 영수증을 모아두면 세금을 줄일 수 있어요.
TIP: 계약서, 취득세 영수증, 인테리어 영수증 모두 보관하세요
비과세·공제 여부 확인
1세대 1주택이고 9억원 이하라면 전액 비과세예요. 9억 초과 고가주택은 초과분만 과세해요. 조정대상지역이면 2년 이상 거주 요건이 추가로 필요해요. 3년 이상 보유했다면 장기보유특별공제도 적용돼요.
TIP: 거주 요건은 매수 당시 조정대상지역 여부가 기준이에요
세율 적용 후 세액 계산
비과세·공제를 뺀 과세표준에 세율을 적용해요. 단기 보유(1~2년)는 40~50% 단일세율이 적용돼요. 1년 미만 보유는 70%, 1~2년은 60%예요. 장기 보유할수록 누진세율이 유리해요.
양도일부터 2개월 내 예정신고
부동산 양도 후 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고해야 해요. 1월에 팔면 3월 말까지예요. 홈택스에서 온라인 신고 가능해요. 신고 안 하면 무신고 가산세 20%가 붙어요.
홈택스 양도소득세 신고 →비과세 해당 여부부터 확인하고, 해당 안 되면 공제 항목 챙기는 순서로 진행하세요. 다주택자는 2026년 5월 9일이 중과 유예 마감이에요.
양도소득세 체크리스트이 글은 2026년 1월 기준 소득세법을 바탕으로 작성됐어요. 비과세 기준·중과세 유예 일정은 변경될 수 있으니 최신 기준은 국세청(126) 또는 홈택스에서 확인하세요.