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세금2026년 1월 기준
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종합부동산세 계산 방법 및 세율: 주택·토지 과세 기준

종합부동산세

종합부동산세(종부세)는 일정 금액 이상의 부동산을 보유한 사람에게 부과되는 국세입니다. 종합부동산세법에 따른 내용을 정리합니다.

목차

  1. 1.1. 종부세 과세 대상
  2. 1.1.1.1 과세 기준
  3. 1.2.1.2 과세 기준일
  4. 2.2. 1세대 1주택 종부세
  5. 2.1.2.1 과세 요건
  6. 2.2.2.2 세율
  7. 2.3.2.3 특별공제
  8. 3.3. 다주택자 종부세
  9. 3.1.3.1 일반 다주택
  10. 3.2.3.2 조정대상지역 2주택 이상
  11. 3.3.3.3 3주택 이상 중과
  12. 4.4. 과세표준 계산
  13. 4.1.4.1 계산 공식
  14. 4.2.4.2 공정시장가액비율
  15. 4.3.4.3 계산 예시
  16. 5.5. 계산 예시
  17. 5.1.5.1 1세대 1주택 (70세, 15년 보유)
  18. 5.2.5.2 다주택자 (3주택)
  19. 6.6. 세부담 상한
  20. 6.1.6.1 상한 제도
  21. 6.2.6.2 적용 예시
  22. 7.7. 신고·납부
  23. 7.1.7.1 납부 기한
  24. 7.2.7.2 납부 방법
  25. 8.8. 주의사항
  26. 8.1.8.1 세대 판단
  27. 8.2.8.2 일시적 2주택
  28. 9.관련 문서
💡

3줄 요약

  • •주택·토지 공시가격 합계가 일정 금액을 초과할 때 부과돼요.
  • •1세대 1주택자는 12억원, 다주택자는 6억원이 기준이에요.
  • •매년 12월 1~15일에 납부하고 250만원 초과 시 6개월 분납 가능해요.
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1.1. 종부세 과세 대상

1.1.1.1 과세 기준

구분 공제금액
1세대 1주택 공시가격 12억원 초과
다주택자 공시가격 합계 6억원 초과
법인 공시가격 합계 0원 (전액 과세)
종합합산토지 공시가격 5억원 초과
별도합산토지 공시가격 80억원 초과

1.2.1.2 과세 기준일

항목 기준
과세 기준일 매년 6월 1일
공시가격 기준 6월 1일 현재 공시가격

2.2. 1세대 1주택 종부세

2.1.2.1 과세 요건

요건 기준
공시가격 12억원 초과
주택 수 1세대 1주택
세대원 본인, 배우자, 동거가족 포함

2.2.2.2 세율

과세표준 세율
3억원 이하 0.5%
3억~6억원 0.7%
6억~12억원 1.0%
12억~25억원 1.3%
25억~50억원 1.5%
50억~94억원 2.0%
94억원 초과 2.7%

2.3.2.3 특별공제

공제 유형 공제율
고령자 공제 (60세 이상) 10~30%
장기보유 공제 (5년 이상) 20~50%
합산 한도 80%

고령자 공제

연령 공제율
60~64세 10%
65~69세 20%
70세 이상 30%

장기보유 공제

보유 기간 공제율
5~9년 20%
10~14년 40%
15년 이상 50%

3.3. 다주택자 종부세

3.1.3.1 일반 다주택

과세표준 세율
3억원 이하 0.5%
3억~6억원 0.7%
6억~12억원 1.0%
12억~50억원 1.4%
50억~94억원 2.0%
94억원 초과 2.7%

3.2.3.2 조정대상지역 2주택 이상

과세표준 세율
3억원 이하 0.5%
3억~6억원 0.7%
6억~12억원 1.0%
12억~25억원 1.3%
25억~50억원 1.5%
50억~94억원 2.0%
94억원 초과 2.7%

3.3.3.3 3주택 이상 중과

과세표준 세율 (중과)
3억원 이하 1.2%
3억~6억원 1.6%
6억~12억원 2.2%
12억~50억원 3.6%
50억~94억원 5.0%
94억원 초과 5.0%

4.4. 과세표준 계산

4.1.4.1 계산 공식

과세표준 = (공시가격 합계 - 공제금액) × 공정시장가액비율

4.2.4.2 공정시장가액비율

연도 비율
2026년 60%

4.3.4.3 계산 예시

1세대 1주택, 공시가격 15억원

항목 계산
공시가격 15억원
공제금액 12억원
과세기준 3억원
공정시장가액비율 × 60%
과세표준 1.8억원

5.5. 계산 예시

5.1.5.1 1세대 1주택 (70세, 15년 보유)

공시가격 20억원

항목 계산
과세표준 (20억-12억) × 60% = 4.8억원
기본 세율 0.7% (3~6억 구간)
산출세액 약 336만원
고령자 공제 -30%
장기보유 공제 -50%
최종 세액 336만원 × 20% = 약 67만원

5.2.5.2 다주택자 (3주택)

공시가격 합계 20억원

항목 계산
과세표준 (20억-6억) × 60% = 8.4억원
적용 세율 2.2% (중과)
종부세 약 1,848만원

6.6. 세부담 상한

6.1.6.1 상한 제도

구분 상한율
1세대 1주택 전년 대비 150%
조정대상지역 2주택 전년 대비 300%
3주택 이상 전년 대비 300%

6.2.6.2 적용 예시

전년 종부세 올해 계산세액 상한 적용
100만원 200만원 150만원 (1세대 1주택)
100만원 500만원 300만원 (다주택)

7.7. 신고·납부

7.1.7.1 납부 기한

항목 기한
납부 기간 12월 1일~15일
분납 250만원 초과 시 6개월 분납 가능

7.2.7.2 납부 방법

방법 내용
고지서 납부 국세청에서 고지서 발송
홈택스 온라인 납부
은행 고지서 지참 납부

8.8. 주의사항

8.1.8.1 세대 판단

상황 세대 수
부부 각각 1주택 2주택 (합산)
부모 동거 (별도 세대) 각각 판단
미성년자 주택 부모와 합산

8.2.8.2 일시적 2주택

요건 1주택 적용
신규 주택 취득 기존 주택 2년 내 처분 시
상속 주택 5년간 합산 제외
💡 머니위키
1인 법인 설립 절차와 비용: 개인사업자와의 차이점 및 장단점 → 2026년 법인세율 인상·세율표·절세 방법 → 2월 세금 신고 납부 일정 원천세 10일 교육세 말일까지 →

9.관련 문서

❓

자주 묻는 질문

1세대 1주택자 종부세 기준은?
공시가격 12억원 초과 시 종부세가 부과됩니다. 고령자·장기보유 공제 적용 시 더 줄어듭니다.
종부세는 언제 내나요?
매년 12월 1~15일 사이에 납부합니다. 250만원 초과 시 6개월 분납 가능합니다.
종부세 세율은 얼마인가요?
1세대 1주택은 0.5~2.7%, 다주택은 0.5~5%까지 누진세율이 적용됩니다.
📚

출처 및 참고자료

관련 키워드

#종합부동산세 계산#종부세 세율#1주택 종부세#다주택 종부세

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