부동산 · 임대차 · 보증금 보호
전세 살고 있는데, 집이 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 있는지 걱정되죠.
우선변제권은 경매·공매 시 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리예요. 주택임대차보호법 제3조의2에 따라 3가지 요건을 갖추면 돼요.
이 3가지를 모두 갖춰야 해요. 하나라도 빠지면 안 돼요.
우선변제권 요건
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이사 당일에 전입신고와 확정일자를 동시에 받으세요.
우선변제권 확보 절차전입신고
이사한 날 주민센터나 정부24에서 전입신고해요. 대항력 발생일은 전입신고 다음 날 0시예요.
확정일자 받기
전입신고와 동시에 확정일자를 받아요. 주민센터에서 임대차계약서에 확정일자 도장을 찍어줘요. 600원이에요.
실제 거주 유지
계약 만료까지 해당 주택에 계속 살아야 해요. 전입신고를 옮기면 대항력이 사라져요.
보증금이 일정 금액 이하면 최우선변제를 받을 수 있어요.
소액임차인 최우선변제 기준 (2026년)| 지역 | 보증금 기준 | 최우선변제 금액 |
|---|---|---|
| 서울 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 수도권 과밀억제권역 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 기타 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
최우선변제는 근저당보다 늦어도 적용돼요. 경매 낙찰가의 1/2 범위에서 다른 채권자보다 먼저 배당받아요.
우선변제권에서 자주 궁금해하는 것들이에요.
*이 글은 주택임대차보호법 제3조의2, 대법원 판례의 자료를 참고했어요.
이 글은 2026년 3월 기준 주택임대차보호법을 바탕으로 작성했어요. 소액임차인 기준 금액은 대통령령으로 변경될 수 있으니, 법제처(law.go.kr)에서 확인하세요.