부동산 · 임대차 · 전입신고

이사 후 전입신고 기한과 대항력
잔금 당일 해야 하는 이유

이사하면 14일 이내에 전입신고해야 해요. 근데 14일을 다 기다리면 안 돼요. 대항력은 전입신고 다음 날 0시에 생기고, 그전까지는 보증금 보호가 안 돼요. 잔금 당일에 전입신고 + 확정일자를 함께 받아야 해요.

대항력, 언제 어떻게 생기나요

주택임대차보호법 제3조에서 이렇게 정하고 있어요. "주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다"고요. 쉽게 말하면, 이사하고 전입신고한 다음 날 자정부터 보호받는 거예요.

대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 계속 살 수 있고, 경매로 집이 넘어가도 새 낙찰자에게 보증금 돌려받기 전까지 안 나가도 돼요. 대항력이 없으면 새 집주인이 나가라고 할 때 나가야 하고, 보증금도 원래 집주인한테만 받아야 하는데 못 받을 수 있어요.

왜 잔금 당일에 해야 하나요

14일 기한은 과태료 기준이에요. "14일까지 해도 괜찮다"는 게 아니에요. 전입신고가 늦을수록 보호받지 못하는 기간이 길어져요.

1월 1일 이사했는데 1월 20일에 전입신고하면 대항력이 1월 21일에 생겨요. 그 사이 1월 10일에 집주인이 집을 팔거나 은행에서 근저당을 설정했으면? 내 대항력이 그것보다 늦어요. 경매 때 그쪽이 먼저 배당받아요. 보증금을 못 받을 수 있어요.

확정일자까지 받아야 하는 이유

대항력과 확정일자는 다른 역할을 해요. 대항력은 "계속 살 수 있는 힘"이고, 확정일자는 "경매 때 배당받을 순위"를 정해줘요.

확정일자 없이 대항력만 있으면, 집이 경매로 넘어갔을 때 계속 살 수는 있지만 은행 대출금 먼저 갚고 세금 내고 남은 돈에서 받아야 해요. 확정일자까지 있으면 그 날짜 기준으로 배당 순위가 정해져서 나중에 설정된 근저당보다 먼저 받을 수 있어요.

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