장기임대주택 재산분할 대상 여부와 양도세 특례

1.재산분할 임대주택, 왜 합산이 안 될까요

기획재정부가 2024년 9월에 명확하게 해석을 내렸어요. 전 배우자로부터 재산분할로 장기임대주택을 취득한 경우, 임대기간은 본인이 사업자등록을 한 이후 주택을 임대한 기간부터 기산한다고요.

쉽게 말해서 재산분할은 새로운 취득으로 보는 거예요. 전 배우자가 아무리 오래 임대했어도 그건 전 배우자의 실적이지 내 실적이 아니라는 거죠.

임대인 지위 자체는 승계가 돼요. 기존 임차인과의 계약은 그대로 유지되고, 임대사업자 등록도 승계할 수 있어요. 하지만 임대기간만큼은 새로 시작이에요. 이 차이를 모르면 나중에 양도할 때 큰 손해를 볼 수 있어요.

상속과 다른 점이 이거예요. 상속의 경우에는 피상속인의 임대기간이 일부 승계될 수 있는 경우가 있어요. 하지만 재산분할은 이혼에 따른 재산 정리라서 완전히 새로운 취득으로 취급해요.

2.실제 사례로 이해하기

甲씨와 乙씨 부부가 2014년에 결혼했어요. 2015년 1월에 甲씨가 A주택을 취득해서 10년 장기임대사업자로 등록했어요. 그로부터 8년간 甲씨 명의로 임대를 했죠.

2023년 1월에 두 사람이 이혼했어요. 재산분할로 A주택은 乙씨에게 넘어갔고, 乙씨는 임대사업자 지위를 승계받았어요. 乙씨는 2년 더 임대한 후 2025년 12월에 양도했어요.

乙씨 생각은 이랬어요. "전 남편이 8년 임대했고, 나도 2년 임대했으니 합치면 10년이잖아. 장기보유특별공제 70% 받을 수 있겠지?"

결과는 특례 적용 불가였어요. 왜냐하면 乙씨 본인의 임대기간은 2년밖에 안 되거든요. 甲씨의 8년은 세법상 인정이 안 돼요. 乙씨가 70% 특례를 받으려면 본인이 10년을 채워야 했어요.

3.장기임대주택 양도세 특례 조건

조세특례제한법 제97조의3에서 장기일반민간임대주택에 대한 양도세 특례를 규정하고 있어요.

의무임대기간이 가장 중요해요. 10년 이상 임대해야 해요. 2022년 12월 31일 이전에 등록한 경우에는 8년이에요. 이 기간을 본인이 직접 채워야 해요.

임대료 증액 제한도 있어요. 임대료를 올릴 때 직전 대비 5% 이내로만 올려야 해요. 이 조건을 어기면 특례 적용이 안 돼요.

가액 기준도 맞춰야 해요. 2018년 9월 14일 이후 취득한 주택은 수도권 6억원 이하, 그 외 지역 3억원 이하여야 해요. 면적 요건은 전용면적 85㎡ 이하예요.

이 요건들을 다 충족하면 장기보유특별공제율이 확 올라가요. 8년 이상 임대하면 50%, 10년 이상 임대하면 **70%**예요. 일반 장기보유특별공제 최대 30%보다 훨씬 유리해요.

4.양도세 계산 예시

특례 적용 여부에 따라 세금이 얼마나 차이나는지 볼게요.

양도차익이 2억원이고 보유기간이 12년이라고 가정해요. 특례 적용하면 장기보유특별공제율 70%가 적용돼서 1억 4천만원이 공제돼요. 과세대상은 6천만원이에요.

특례 미적용이면 일반 장기보유특별공제율 30%만 적용돼서 6천만원이 공제돼요. 과세대상은 1억 4천만원이에요.

과세대상 금액만 8천만원 차이가 나요. 실제 내야 할 세금은 세율에 따라 다르지만, 수천만원 차이가 날 수 있어요. 그래서 특례 적용 여부가 정말 중요한 거예요.

5.재산분할 후 해야 할 일

재산분할로 임대주택을 받았다면 바로 움직여야 해요.

가장 먼저 할 일은 본인 명의 임대사업자 등록이에요. 등록이 늦어지면 그만큼 임대기간에서 손해 봐요. 임대기간은 본인이 사업자등록 후 임대 개시한 날부터 기산되거든요.

기존 임차인과의 임대차계약은 그대로 승계하면 돼요. 임차인한테 임대인이 바뀌었다고 통지하고, 임대료 받는 계좌를 변경하는 정도예요.

앞으로 임대료를 올릴 때는 5% 이내로만 올려야 해요. 이 조건을 한 번이라도 어기면 특례 적용이 안 되니까 꼭 지켜야 해요.

의무임대기간을 계산할 때 전 배우자 기간은 빼고 계산하세요. 본인이 8년 또는 10년을 채워야 하는 거예요. 특례 적용 시점을 미리 계산해두고, 그 전에 양도하면 안 된다는 걸 명심하세요.

6.출처

• 국세청 - 양도소득세 서면질의 사례
• 기획재정부 - 재산세제과 유권해석 (2024.09.03)

7.관련 문서

• 양도소득세
• 장기보유특별공제
• 민간임대주택