부동산 · 양도소득세 · 비과세

1세대 1주택 양도세, 정말 0원일까?
비과세 조건과 12억 기준 계산법

"집 한 채인데 세금 안 내도 되는 거 맞아요?"

조건만 맞으면 12억원까지 양도소득세 0원이에요. 2년 보유는 기본이고, 조정대상지역이면 2년 거주까지 채워야 해요. 세대원 중 누군가 다른 집을 갖고 있으면 비과세가 안 되는데, 이 부분에서 실수하는 분이 정말 많아요.취득세는 살 때 내는 세금이고, 양도세는 팔 때 내는 세금이에요.

내 주택이 비과세 대상인지 체크해보세요

소득세법 제89조에 따르면 1세대 1주택 비과세를 받으려면 다섯 가지 조건을 모두 충족해야 해요. 하나라도 빠지면 일반과세 대상이 되니까 꼼꼼히 확인하세요.

"1세대"란 배우자와 같은 주소에 사는 직계존비속을 모두 포함해요. 미혼 자녀가 따로 집을 갖고 있더라도 같은 세대로 봐서 2주택이 될 수 있어요. 세대 분리를 하려면 만 30세 이상이거나, 기준 중위소득 40% 이상의 소득이 있어야 해요.

12억 넘으면 세금이 얼마나 나올까?

12억원 이하는 세금이 0원이지만, 초과하면 초과분에만 과세돼요. 전체 양도차익에 비과세 제외 비율을 곱해서 계산하는 구조예요.

장기보유특별공제가 핵심이에요. 보유 1년당 4%, 거주 1년당 4%씩 최대 80%까지 깎아줘요. 오래 보유하고 거주할수록 세금이 확 줄어드는 구조죠. 3년 미만 보유하면 공제 자체가 안 되니까 주의하세요.

비과세 받으려면 이 순서대로 준비하세요

비과세 요건을 갖췄다면 매도 전에 미리 점검하고, 매도 후에는 기한 내에 신고하는 게 중요해요. 비과세 대상이라도 홈택스에서 예정신고를 해두면 나중에 세무조사 때 유리해요.

이런 경우에도 비과세 되나요?

1세대 1주택이라도 예외 규정이 많아요. 상속, 혼인, 이사 등으로 일시적 2주택이 된 경우에는 특례가 적용돼요. 가장 많이 물어보는 사례를 정리했어요.

다주택자 양도소득세 중과세율은 조정대상지역에서 2주택 기본세율+20%p, 3주택 이상 기본세율+30%p예요. 다만 2026년 5월까지 중과 유예가 적용되고 있어서, 이 기간에 정리하면 기본세율로 낼 수 있어요.