세금 · 양도소득세 · 부동산
"어차피 비과세인데 금액 좀 낮춰도 되지 않아요?" 이런 제안을 받았다면 절대 응하지 마세요. 소득세법 제91조에 따라 비과세 요건을 다 갖춰도 다운계약서를 쓰면 비과세가 부인돼요. 양도세 전액 과세에 가산세, 과태료까지 폭탄이에요.
비과세 받으려다 오히려 수천만원 손해보는 구조예요. 한눈에 보면 이렇게 정리돼요.
| 불이익 항목 | 내용 |
|---|---|
| 비과세 배제 | 1세대1주택 비과세 요건 충족해도 양도세 전액 과세 |
| 무(과소)신고가산세 | 납부세액의 최대 40% |
| 납부지연가산세 | 미납세액 x 일 0.022% (적발 늦을수록 눈덩이) |
| 과태료 | 취득가액의 최대 10% (부동산거래신고법 위반) |
| 매수자 불이익 | 향후 양도 시 비과세·감면 배제 |
| 장기보유특별공제 | 부인될 수 있음 |
★ 소득세법 제91조 + 부동산거래신고법 기준
"몇 년 전 일인데 어떻게 알겠어?"라고 생각하면 큰일 나요. 금융거래 내역은 5~10년 보관되고, 국세청 AI 시스템이 자동으로 이상 거래를 잡아내요.
금융거래 내역 분석
국세청이 매매대금 이체 기록을 분석해요. 계약서 금액과 실제 이체 금액이 다르면 의심 거래로 분류돼요.
실거래가 신고 시스템 대조
국토부 실거래가 신고 데이터와 주변 시세를 비교해요. 동일 단지에서 혼자 낮은 가격이면 조사 대상이에요.
세무조사 착수
의심 거래로 분류되면 관할 세무서에서 세무조사가 시작돼요. 매도자·매수자 모두 소환될 수 있어요.
비과세 부인 + 가산세 + 과태료 부과
허위계약서가 확인되면 비과세 배제, 무(과소)신고가산세 최대 40%, 납부지연가산세, 과태료(취득가액의 최대 10%)가 한꺼번에 부과돼요.
다운계약서는 매도자만의 문제가 아니에요. 매수자도 나중에 큰 불이익을 받아요.
📋관련 정보도 확인해 보세요
이 글은 2026년 3월 소득세법·부동산거래신고법 기준으로 작성됐어요. 구체적인 세금 계산은 세무사 상담이나 국세청(126)에 확인하세요.