부동산 · 상가 경매 · 임차보증금
임차한 상가 건물이 경매에 부쳐졌다는 통지를 받으셨나요? 보증금을 돌려받을 수 있는지 가장 먼저 확인해야 할 건 대항력과 확정일자예요. 배당요구 기한을 놓치면 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있으니 빠르게 움직여야 해요.
같은 "먼저 받는 권리"지만 조건과 금액이 달라요. 내가 어디에 해당하는지 먼저 파악해야 해요.
| 구분 | 우선변제권 | 최우선변제권 |
|---|---|---|
| 요건 | 대항력 + 확정일자 | 대항력 (확정일자 불필요) |
| 배당 순위 | 확정일자 기준 순위 | 근저당보다 먼저 |
| 서울 보증금 기준 | 제한 없음 | 6,500만원 이하 |
| 최대 보호 금액 | 보증금 전액 (순위에 따라) | 2,200만원 |
| 한도 | 매각대금 범위 내 | 건물 가액의 1/2 |
★ 상가건물 임대차보호법 + 동법 시행령 기준 (서울 2026년)
아래 항목을 체크해 보세요. 해당 항목이 많을수록 보증금 회수 가능성이 높아져요.
권리가 있어도 배당요구를 안 하면 배당에서 제외돼요. 경매개시결정문 받는 즉시 움직이세요.
경매개시결정 통지 확인
법원에서 보낸 경매개시결정문을 확인하세요. 배당요구 종기(마감일)가 적혀 있어요. 이 날짜가 가장 중요해요.
권리신고 및 배당요구서 제출
관할 법원 경매계에 배당요구서를 제출하세요. 임대차계약서 사본, 확정일자 증명, 사업자등록증 사본을 첨부하세요.
배당기일 출석
법원이 정한 배당기일에 출석해서 배당표를 확인하세요. 이의가 있으면 그 자리에서 이의를 제기해야 해요.
배당금 수령 또는 이의 소송
배당표대로 금액을 수령하거나, 불복할 경우 배당이의소송을 제기할 수 있어요. 배당기일로부터 1주일 이내에 소를 제기해야 해요.
서울에서 보증금 2억원처럼 소액임차인에 해당하지 않는 경우, 일반 우선변제권으로 배당에 참여해요. 문제는 순위예요.
📋관련 정보도 확인해 보세요
이 글은 2026년 3월 상가건물 임대차보호법 기준으로 작성됐어요. 소액임차인 기준과 최우선변제금은 지역별로 다르니 정확한 금액은 법원이나 법률구조공단에 확인하세요.