부동산 · 보증금 · 임대차
퇴거할 때 집주인이 보증금에서 이것저것 빼겠다고 하면 당황스럽죠.
연체 월세, 임차인 과실 파손은 공제 가능하지만 벽지 변색, 장판 마모 같은 자연 노후는 공제 불가예요.민법과 대법원 판례 모두 통상 손모는 임대인 부담이라고 보고 있어요. 과도한 공제를 요구받으면 증빙을 요청하고, 안 되면 임대차분쟁조정위원회(132)에 신청하세요.
핵심 기준은 하나예요. 임차인 잘못이면 공제 가능, 자연스러운 닳음이면 공제 불가예요.
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임차인 과실이라도 사용 기간만큼 감가상각해야 공정해요. 오래 쓴 장판을 파손했다고 새 장판 비용 전액을 물리면 부당한 거예요.
감가상각 계산 예시| 항목 | 내용연수 | 5년 사용 시 잔존가치 |
|---|---|---|
| 도배 | 3~5년 | 0% (내용연수 초과) |
| 장판 | 5~8년 | 37.5% (8년 기준) |
| 보일러 | 10~15년 | 66.7% (15년 기준) |
| 싱크대 | 10~15년 | 66.7% (15년 기준) |
장판 교체비가 50만원인데 5년 사용했다면, 8년 내용연수 기준으로 잔존가치 37.5%인 18.75만원만 공제가 맞아요. 50만원 전액 공제를 요구하면 거부하세요.
임대인이 터무니없는 금액을 요구할 때 단계별로 대응하는 방법이에요.
공제 내역서와 증빙을 요청하세요
임대인이 공제하겠다고 하면 항목별 금액과 견적서·영수증을 달라고 하세요. 증빙 없이 구두로만 '50만원 뺄게요' 하면 거부할 수 있어요. 문자나 카톡으로 요청하면 증거도 남아요.
감가상각 적용 여부를 따져보세요
임차인 과실로 파손된 것이라도 사용 연수만큼 감가상각해야 해요. 장판을 5년 쓰고 파손했으면 내용연수 8년 기준으로 잔존가치(37.5%)만 공제가 맞아요. 전액 공제를 요구하면 부당해요.
협의가 안 되면 분쟁조정위에 신청하세요
임대차분쟁조정위원회 전화번호는 132예요. 무료이고 조정 결과에 법적 효력이 있어요. 한국소비자원(1372)에도 상담할 수 있어요.
정부24 임대차 분쟁조정 →그래도 안 되면 보증금반환청구소송을 해요
소액사건(3,000만원 이하)이면 변호사 없이 직접 소송할 수 있어요. 내용증명을 먼저 보내고, 14일 이내 반환이 없으면 법원에 지급명령을 신청하세요.
보증금 공제에서 실제로 분쟁이 많은 질문들이에요.
*이 글은 민법 제618조, 대한법률구조공단, 정부24 임대차 신고의 자료를 참고했어요.
이 글은 민법과 대법원 판례 기준으로 작성했어요. 개별 계약 조건이나 특약에 따라 달라질 수 있으니 분쟁 시 법률 전문가 상담을 권장해요.