부동산 · 경매 · 권리분석
경매 물건 등기부를 봤는데 근저당, 가압류, 전세권이 한가득이라 뭐가 뭔지 모르겠죠.
말소기준권리는 경매 후 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 남는지를 결정하는 기준선이에요. 이 기준보다 먼저 등기된 권리(선순위)는 낙찰자가 떠안고, 나중에 등기된 권리(후순위)는 말소돼요.민사집행법 제91조가 근거 조문이에요.
근저당권, 가압류, 경매개시결정등기, 담보가등기, 선순위 전세권. 이 5개 중 가장 먼저 등기된 것이 말소기준권리예요.
📋관련 정보도 확인해 보세요
처음이라 어렵게 느껴지지만, 순서대로 하면 빠뜨리지 않아요.
등기부등본을 떼서 을구를 확인해요
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 등기부등본을 발급받으세요. 을구(소유권 이외의 권리)에 근저당권, 가압류, 전세권 등이 시간 순서대로 나열돼 있어요. 접수 날짜와 접수번호를 기준으로 순서를 파악하세요.
인터넷등기소 →말소기준권리를 찾아요
근저당권, 가압류, 경매개시결정등기, 담보가등기, 선순위 전세권 중에서 가장 먼저 등기된 것이 말소기준권리예요. 보통은 경매를 신청한 채권자의 근저당권이 말소기준권리가 돼요.
선순위와 후순위를 나눠요
말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 선순위(인수), 나중에 등기된 권리는 후순위(말소)로 구분해요. 선순위 권리는 낙찰자가 떠안는 거고, 후순위는 경매로 깨끗이 사라져요.
매각물건명세서에서 임차인을 확인해요
대법원 경매정보(courtauction.go.kr)에서 매각물건명세서를 열어보세요. 대항력 있는 임차인의 보증금, 전입일, 확정일자가 나와요. 임차인 보증금이 크면 입찰가를 낮춰 잡아야 해요.
대법원 경매정보 →배당 시뮬레이션으로 실투자금을 계산해요
감정가에서 선순위 권리 금액과 임차인 보증금을 빼면 실제 낙찰 가능 금액이 나와요. 인수해야 할 금액이 크면 투자 수익이 줄어들 수 있으니 꼼꼼히 따져보세요.
권리분석에서 하나라도 놓치면 낙찰 후 큰 손해를 볼 수 있어요. 아래 항목 전부 체크한 뒤 입찰하세요.
권리분석 체크리스트한눈에 구분할 수 있도록 정리했어요.
경매 권리분석에서 실제로 가장 많이 헷갈리는 질문이에요.
*이 글은 민사집행법 제91조, 대법원 경매정보, 인터넷등기소의 자료를 참고했어요.
이 글은 2026년 민사집행법 기준으로 작성했어요. 개별 경매 물건의 권리관계는 사안마다 다르니 법무사나 경매 전문가 상담을 권장해요.