부동산 · 등기 · 권리분석
등기부를 떼려고 보니 종류가 5가지나 있어서 뭘 선택해야 할지 모르겠죠? 매매나 전세 계약 전에는 '등기사항전부증명서(말소사항 포함)'를 받는 게 기본이에요.인터넷등기소에서 1,000원이면 바로 PDF로 받을 수 있고, 법적 효력도 방문 발급과 동일해요. 어떤 종류를 선택해야 하는지, 받아서 어디를 봐야 하는지 정리했어요.
5가지 종류 중 일반적인 계약 용도라면 '전부증명서(말소사항 포함)'가 가장 많이 쓰여요. 과거 소유권 변동 이력과 현재 권리관계를 한 번에 볼 수 있기 때문이에요. 공동소유나 특수한 상황에서만 나머지 종류를 선택하면 돼요.
증명서 종류 및 용도| 서류명 | 필수 | 발급처 |
|---|---|---|
| 등기사항전부증명서 (말소사항 포함) | O | 모든 과거 이력 포함 — 매매·전세 계약 시 가장 많이 사용 |
| 등기사항전부증명서 (현재 유효사항) | O | 말소된 내용 제외 — 현재 권리관계만 깔끔하게 확인 |
| 등기사항일부증명서 (특정인 지분) | △ | 공동소유 부동산에서 특정인 지분만 확인할 때 |
| 등기사항일부증명서 (현재 소유현황) | △ | 현재 소유자 정보만 빠르게 확인할 때 |
| 등기사항일부증명서 (지분취득 이력) | △ | 소유권 변동 이력을 추적할 때 |
등기부는 표제부·갑구·을구 세 영역으로 나뉘어요. 계약 전에는 갑구의 소유자 이름과 압류 여부, 을구의 근저당권 금액을 중점적으로 확인해요. 표제부는 면적 등 물리적 정보라서 계약서와 일치하는지만 체크하면 돼요.
영역별 확인 포인트| 서류명 | 필수 | 발급처 |
|---|---|---|
| 표제부 — 소재지·면적 | O | 계약서와 면적 일치 여부 — 전용면적과 대지권 면적 구분해서 확인 |
| 갑구 — 현재 소유자 | O | 계약 상대방과 이름이 동일한지 — 다르면 사기 위험 |
| 갑구 — 압류·가압류·가처분 | O | 이 중 하나라도 있으면 위험 — 계약 전 해소 여부 확인 필수 |
| 을구 — 근저당권 채권최고액 | O | 실제 대출액보다 크게 잡힘 — 매매가 대비 과도하지 않은지 확인 |
| 을구 — 전세권 설정 여부 | △ | 다른 세입자가 있는지 — 이중계약 사기 예방 |
계약 당일 한 번, 잔금 당일 한 번 — 총 2회 조회하는 게 안전해요. 잔금 당일에 갑자기 압류나 근저당권이 추가되는 사례가 실제로 있기 때문이에요.
계약 전 체크리스트등기부 발급에서 실제로 많이 나오는 질문들이에요.
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이 글은 2026년 3월 기준 부동산등기법을 바탕으로 작성됐어요. 수수료는 변경될 수 있으니 인터넷등기소에서 최신 기준을 확인하세요.