오피스텔 주택수 포함 여부 및 취득세 중과 기준

1.오피스텔이 주택으로 간주되는 기준, 언제부터인가요

2020년 8월 12일부터 정책이 바뀌었어요. 이 날짜 이후로 취득한 주거용 오피스텔은 주택으로 간주되기 시작했어요. 가장 중요한 건 취득 시점이에요. 그 전에 샀으면 주택이 아니고, 그 후에 샀으면 주택으로 봐요.

다만 예외가 있어요. 시가표준액 1억 원 이하인 오피스텔이면 주거용이라도 주택수에서 제외돼요. 예를 들어 2021년에 취득한 오피스텔인데 시가표준액이 9,000만 원이면 주택으로 안 봐요. 이건 세금 계산할 때 중요하니 반드시 확인하세요.

업무용 오피스텔은 어떨까요. 업무용이면 취득한 시점이 언제든 상관없어요. 주택수에 절대 포함 안 돼요. 근데 여기서 중요한 건 "업무용"의 범위예요. 전입신고가 불가능한 공간이면 업무용으로 봐요. 반대로 전입신고가 가능한 공간이면 주거용으로 판정되기 쉬워요. 실제로 살 수 있게 설계된 건지가 관건이에요.

2.오피스텔이 주택인지 확인하는 방법, 직접 확인해보세요

본인이 사는 오피스텔이 정말 주택인지 확인하고 싶다면 몇 가지를 봐야 해요. 첫 번째는 취득 날짜예요. 2020년 8월 12일 이후인지 확인하세요. 두 번째는 시가표준액이에요. 지방자치단체에서 매년 공시하니 관할 구청이나 시청에 물어보면 돼요.

세 번째는 용도예요. 등기부등본에 용도가 나와 있어요. "주택(오피스텔)"이라고 명시되면 주거용이에요. "근린생활시설" 같은 표기면 업무용으로 봐요. 네 번째는 전입신고 가능 여부예요. 집처럼 살 수 있으면 주거용 오피스텔이에요.

가장 확실한 방법은 관할 세무서에 물어보는 거예요. 세무공무원이 개인의 상황을 들으면 정확하게 판정해줄 수 있어요. 취득세를 낼 때나 양도할 때 세금이 크게 달라지니까 미리 확인하는 게 좋아요.

3.다주택자 취득세 중과, 얼마나 더 내나요

이제 이 오피스텔이 주택이라고 판정됐다면 취득세를 어떻게 내야 할까요. 주거용 오피스텔의 기본 취득세율은 4.6%예요. 주택과 달리 따로 정해져 있는 고정 세율이에요. 복잡한 계산 안 해도 돼요.

근데 여기서 주목할 점은 2023년부터 제도가 바뀌었다는 거예요. 이제 주택과 주거용 오피스텔을 합산해서 다주택자를 판단해요. 예를 들어 아파트 2채가 있고 오피스텔 1채를 새로 산다면 총 3채가 돼요. 이렇게 되면 다주택자 취득세 중과 대상이 돼요.

다주택자 중과가 되면 세율이 올라가요. 정확한 세율은 지역과 보유 주택 수에 따라 다르니까 직접 계산하기는 어려워요. 대신 지역별로 세무서에 문의하면 미리 계산해준답니다. 취득 전에 미리 물어보고 세금이 얼마나 나올지 확인해두는 게 현명해요.

4.오피스텔 주택수 포함으로 인한 다른 세금, 함께 알아봐요

주택수에 포함된다는 건 취득세만의 문제가 아니에요. 양도소득세와 종합부동산세도 함께 영향을 받아요. 만약 이 오피스텔을 나중에 팔 때 양도소득세를 계산하는데 그때도 주택 수가 중요해요. 주택 2채 이상을로 파는 경우 세율이 높아져요.

양도소득세 주택 수 판정을 할 때도 주거용 오피스텔이 포함돼요. 또 종합부동산세라고 해서 집이 많으면 매년 내는 세금도 있는데 여기서도 오피스텔이 주택으로 카운트돼요. 결국 오피스텔 하나를 사는 게 여러 세금에 연쇄적으로 영향을 미친다는 거예요.

이래서 오피스텔 구매 전에 정보를 잘 알아봐야 해요. 처음엔 취득세가 조금 싼 줄 알고 샀는데 나중에 양도할 때 생각보다 많은 세금을 내는 경우가 있거든요. 전문가의 도움을 받아서 전체 세금을 먼저 파악한 후 결정하는 게 좋아요.

5.출처

• 국토교통부 부동산정책 FAQ - 부동산정책
• 부동산거래신고제도 - 국토교통부

6.관련 문서

• 오피스텔 재산세 계산법
• 양도소득세 주택 수 판정