전세 사기 예방: 등기부등본 보는 법 및 계약 특약 문구

1.등기부등본이 뭐고 왜 봐야 하나요

등기부등본은 부동산(건물)의 권리 관계가 모두 기록되어 있는 공식 문서예요. 임대인이 진짜 그 집의 주인인지, 은행에 얼마나 빌렸는지(근저당권), 누군가가 압류를 걸었는지, 임대차 계약이 이전에 있었는지 같은 모든 정보가 들어 있죠. 전세는 보증금이라는 큰 돈을 내는 거니까, 그 돈이 안전한지를 확인하는 가장 기본적인 방법이 등기부등본 확인이에요.

인터넷등기소에서 온라인으로 발급받을 수 있어요. 공인인증서나 간편인증으로 로그인한 후 부동산 주소를 검색하면 등기부등본을 즉시 다운로드할 수 있어요. 무인민원발급기나 등기소 방문으로도 발급받을 수 있는데, 온라인이 가장 빠르고 편해요. 비용은 1천원 정도예요.

2.등기부등본의 구조, 3가지 섹션을 알아봐요

등기부등본은 크게 3부분으로 나뉘어요. 표제부에는 건물의 기본 정보가 들어 있어요. 건물 주소, 건축 연도, 건물 면적, 건물 종류(주택, 근린생활시설 등) 같은 정보죠. 갑구에는 소유자 정보가 들어 있어요. 현재 누가 건물을 소유하고 있는지, 이전에 누가 소유했었는지 나와요. 갑구에서 지금의 소유자 이름과 당신과 계약한 임대인의 이름이 같은지 꼭 확인하세요. 만약 다르다면 그 집을 임대할 권리가 없다는 뜻이니까 계약을 하면 안 돼요.

을구가 가장 중요한 부분이에요. 을구에는 건물에 걸려 있는 모든 권리가 기록돼요. 근저당권(대출금), 전세권, 임차권, 압류, 처분금지, 가압류 등이 여기 들어 있어요. 근저당권이 있다는 건 임대인이 은행에서 돈을 빌렸다는 뜻인데, 만약 임대인이 그 돈을 못 갚으면 건물이 경매로 넘어가요. 그렇게 되면 보증금을 못 받을 위험이 생기죠.

3.을구에서 꼭 확인해야 할 항목들

근저당권을 확인할 때는 금액과 순위를 봐요. 근저당권에 적힌 금액이 크면 임대인의 빚이 많다는 뜻이에요. 그리고 여러 개의 근저당권이 있다면, 순위를 확인해야 해요. 1순위 근저당권이 당신의 보증금보다 작으면 괜찮은데, 2순위 이상이거나 1순위 금액이 보증금보다 크면 위험해요. 왜냐하면 경매로 넘어갔을 때 돈이 나오는 순서가 1순위부터이기 때문이에요. 1순위 채권자에게 돈을 다 주고 남은 돈을 후순위 채권자들과 임차인이 나눠 가지니까요.

압류나 처분금지가 있는지도 꼭 확인하세요. 이건 법원이나 세금청에서 해당 부동산을 팔 수 없도록 막아놓은 거예요. 압류가 있으면 경매 절차가 복잡해질 수 있고, 처분금지는 더 심각해요. 처분금지가 걸려 있는 건물은 임대인도 팔 수 없다는 뜻이니까, 혹시 모르는 상황이 생기면 더욱 문제가 될 수 있어요.

전세권이 이미 설정되어 있는 경우도 있어요. 이전 입주자가 전세로 살다가 임대인과의 계약이 끝나면서 전세권이 남아 있을 수 있거든요. 만약 전세권이 그대로 있으면 당신의 보증금이 그 전세권보다 후순위가 될 수 있어요. 따라서 계약할 때 반드시 임대인이 그 전세권을 없애달라는 특약을 넣어야 해요.

4.등기부등본 말고도 확인해야 할 게 있어요

주택도시보증공사에서 제공하는 전세보증금반환보증 제도를 활용해보세요. 이 보증에 가입하면 임대인이 보증금을 못 갚을 경우 HUG가 돈을 대신 돌려줘요. 계약할 때 HUG 보증에 가입하는 게 좋아요. 비용도 적고 안전성이 높아지거든요.

그 외에 임대인의 세금 체납 여부도 확인해야 해요. 세금청 홈페이지에서 조회 신청을 하거나, 임대인에게 직접 세금 납부 증명서를 요청하면 돼요. 만약 세금이 체납되어 있으면 경매로 넘어갈 때 세금이 우선적으로 징수되기 때문에 보증금 회수가 더 어려워져요.

5.계약서에 꼭 넣어야 할 특약, 이것들이에요

특약은 일반 계약서에 없는 내용을 추가로 명시하는 거예요. 당신을 보호하기 위한 조항들이니까 꼭 협상해서 계약서에 넣어야 해요.

첫 번째 특약은 세금 체납 확인 항목이에요. "임대인은 이 건물에 대한 국세, 지방세, 공과금 체납이 없음을 보증하며, 만약 체납액이 발견되면 잔금 지급 전에 모두 완납하기로 한다"는 내용을 넣어야 해요. 만약 임대인이 이 약속을 지키지 않으면 계약을 무효로 하고 계약금을 다 돌려받겠다는 조항도 함께 넣으면 좋아요.

두 번째 특약은 전세권 삭제 약속이에요. 등기부등본에 이전 전세권이나 임차권이 있다면, 임대인이 이를 반드시 없애야 한다는 내용을 명시하세요. "계약 체결 후 15일 이내에 등기부등본상 모든 전세권을 삭제하고 그 증명서를 제출하기로 한다" 같은 식으로요.

세 번째 특약은 보증금 반환 관련 항목이에요. "임대차 계약이 종료되면 아무런 이의 없이 보증금을 입금일로부터 7일 이내에 반환하기로 한다" 같은 내용을 넣으면 좋아요. 그리고 "만약 지연되면 지연일수만큼 연 5~10%의 이자를 지급하기로 한다"는 조항도 추가하면 더 안전해요.

6.계약 후에도 확인하세요

계약을 맺고 나서도 끝이 아니에요. 임대인이 약속한 특약들을 이행하는지 추적해야 해요. 특히 전세권 삭제, 세금 납부 같은 항목들은 계약금과 중금을 내기 전에 반드시 확인하세요. 등기부등본을 다시 조회해서 변화가 있는지 보는 것도 좋아요. 혹시 임대인이 특약을 위반하면 잔금을 주지 말고 변호사나 중개소에 상담받으세요.

7.출처

• 인터넷등기소 - 등기부등본 온라인 발급
• 주택도시보증공사 - 전세보증금반환보증
• 법제처 - 주택임대차보호법 및 법률 정보