전세 묵시적갱신 조건과 보증금 인상 기준

1.묵시적갱신이란: 자동으로 계약 연장

주택임대차보호법 제6조에 따라, 계약 만료 전에 갱신 거절이나 조건 변경 통보가 없으면 종전 계약과 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봐요.

1.1.묵시적갱신 성립 조건

집주인이든 세입자든 만료 1개월 전까지 "나 안 할래요"라고 안 하면 자동 갱신돼요.

1.2.쉽게 말하면

• 계약 만료일: 2026년 3월 31일
• 통보 기한: 2026년 2월 28일까지
• 2월 28일까지 아무 말 없으면 → 묵시적갱신
• 2027년 3월 31일까지 2년 연장

2.묵시적갱신 기간: 2년

묵시적갱신되면 2년 연장돼요. 처음 계약 기간이 2년이었으면 갱신 후에도 2년이에요.

2.1.임차인의 특권: 언제든 퇴거 가능

묵시적갱신된 경우 임차인은 언제든 3개월 전 통보하면 나갈 수 있어요. 2년 꼭 채울 필요 없어요.

• 묵시적갱신: 2026년 4월 1일
• 2026년 7월에 이사 가고 싶다면
• 4월에 퇴거 통보 → 7월에 나가기

임대인은 임차인에게 2년 동안 나가라고 할 수 없어요. 그런데 임차인은 3개월 전 통보만 하면 언제든 나갈 수 있어요. 임차인에게 유리한 조건이에요.

3.보증금 인상: 5% 상한

묵시적갱신 시 보증금은 어떻게 될까요?

3.1.종전 조건 유지 원칙

묵시적갱신은 종전 계약과 동일한 조건이에요. 보증금도 그대로예요.

• 기존 보증금: 3억원
• 묵시적갱신 후: 3억원 그대로

집주인이 갱신 전에 조건 변경 통보를 안 했으면 보증금 올릴 수 없어요.

3.2.갱신 전 인상 요청 시

만약 집주인이 만료 6개월~1개월 전에 "보증금 올려서 재계약하자"고 통보했다면?

• 5% 이내 인상: 임차인 동의 시 재계약
• 5% 초과 인상: 임차인 거부 가능 → 묵시적갱신

5% 상한은 주택임대차보호법 제7조에서 정해요. 집주인이 10% 올리겠다고 하면 거부하고 묵시적갱신으로 종전 조건 유지할 수 있어요.

3.3.5% 계산

3억원 보증금이면:

• 5% 인상: 3억 × 5% = 1,500만원
• 최대 인상 후 보증금: 3억 1,500만원

1,500만원을 초과해서 올리면 임차인이 거부할 수 있어요.

4.묵시적갱신 vs 계약갱신청구권

둘 다 2년 연장, 5% 상한이에요. 뭐가 다를까요?

4.1.계약갱신청구권이란

임차인이 "2년 더 살겠다"고 적극적으로 요청하는 거예요. 집주인은 실거주 등 정당한 사유가 없으면 거절 못 해요.

• 1회만 사용 가능
• 실거주 통보 시 거절당할 수 있음

4.2.어떤 게 유리해요?

상황에 따라 달라요.

묵시적갱신이 유리한 경우:

• 조용히 계속 살고 싶을 때
• 언제든 나갈 수 있는 유연성 원할 때
• 계약갱신청구권 아껴두고 싶을 때

계약갱신청구권이 유리한 경우:

• 집주인이 실거주 통보해서 묵시적갱신 막혔을 때
• 확실하게 2년 보장받고 싶을 때

5.집주인이 갱신 거절하려면

집주인이 묵시적갱신을 막으려면 기한 내에 통보해야 해요.

5.1.갱신 거절 통보

• 기한: 만료 6개월~1개월 전
• 방법: 내용증명, 문자, 카톡 등 (증거 남기기)
• 사유: 필수는 아니지만 분쟁 대비용

5.2.정당한 거절 사유 (판례)

• 임대인 본인 또는 직계가족 실거주
• 임차인의 의무 위반 (월세 연체, 무단 전대 등)
• 건물 철거·재건축

단순히 보증금 올리고 싶어서 거절하면? 임차인이 동의 안 하면 묵시적갱신돼요.

6.묵시적갱신 후 집주인이 나가라고 하면

이미 묵시적갱신됐는데 집주인이 "나가라"고 하면 어떡하죠?

6.1.효력 없음

묵시적갱신이 성립하면 2년간 임차인을 내보낼 수 없어요. 집주인이 갑자기 "실거주한다"고 해도 이미 갱신된 이후라 효력 없어요.

• 갱신 전 통보: 효력 있음
• 갱신 후 통보: 효력 없음

6.2.내용증명으로 대응

집주인이 부당하게 나가라고 하면 내용증명으로 "묵시적갱신됐으니 2년간 거주 권리 있다"고 통보하세요.

7.묵시적갱신 확인 방법

내 계약이 묵시적갱신됐는지 어떻게 알 수 있나요?

7.1.확인 기준

1. 계약 만료일 확인
2. 만료 1개월 전까지 집주인 통보 있었는지 확인
3. 통보 없었으면 → 묵시적갱신 성립

7.2.증거 확보

• 카카오톡, 문자 기록 저장
• 내용증명 보관
• 계약서 원본 보관

나중에 분쟁 났을 때 "집주인이 기한 내 통보 안 했다"는 걸 증명해야 해요.

8.재계약 vs 묵시적갱신

명확히 재계약서를 쓸 것인지, 묵시적갱신으로 갈 것인지 결정하세요.

8.1.재계약 시 주의

재계약서를 새로 쓰면 새 계약이에요. 확정일자도 새로 받아야 해요. 전입신고는 그대로 유지되지만, 보증보험 가입했으면 갱신해야 할 수 있어요.

9.출처

• 주택임대차보호법 - 법제처
• 대법원 판례 - 묵시적갱신 관련 판례
• 국토교통부 - 임대차 정책

10.관련 문서

• 계약갱신청구권 사용법
• 전세보증금 반환보증
• 전입신고 방법