1.전월세 전환율이란
보증금을 월세로 바꾸거나, 월세를 보증금으로 바꿀 때 적용하는 비율이에요.
쉽게 말해서, 전세에서 반전세로 바꿀 때 "보증금 1,000만원 줄이면 월세 얼마 올려도 되는지" 계산하는 기준이에요. 주택임대차보호법 제7조의2에서 상한을 정해놨어요.
왜 상한이 필요하냐면요. 상한이 없으면 집주인이 보증금 조금 줄여주고 월세 엄청 올릴 수 있거든요. 세입자 보호하려고 만든 제도예요.
2.전환율 상한은 기준금리 + 2%
법정 상한: 한국은행 기준금리 + 2%
어떤 경우에도 연 10%를 초과할 수 없어요.
2026년 1월 기준으로 기준금리가 3%라면 전환율 상한은 5%예요. 기준금리가 3.5%면 상한은 5.5%가 되고요.
한국은행 홈페이지에서 현재 기준금리를 확인할 수 있어요. 기준금리는 금융통화위원회에서 결정하고, 연 8회 정도 발표해요.
상한 초과하면 어떻게 되나요?
상한을 초과한 부분은 무효예요. 안 내도 돼요. 이미 냈으면 돌려달라고 청구할 수 있어요. 이건 강행규정이라서 "합의했다"고 해도 상한 초과분은 인정 안 돼요.
3.보증금을 월세로 전환하는 계산법
공식: 월세 = 감액 보증금 × 전환율 ÷ 12
예시로 볼게요. 전세 3억에서 보증금 2억 + 월세로 바꾼다고 해요. 전환율이 5%예요.
감액되는 보증금은 1억이에요. 이걸 월세로 바꾸면 1억 × 5% ÷ 12 = 약 41.7만원이에요.
그러니까 보증금 3억 전세를 보증금 2억 + 월세 약 42만원 반전세로 바꿀 수 있는 거예요. 집주인이 월세 50만원 달라고 하면 상한 초과예요.
4.월세를 보증금으로 전환하는 계산법
공식: 보증금 증가액 = 감소 월세 × 12 ÷ 전환율
반대로 월세 줄이고 보증금 올릴 때도 같은 전환율이 적용돼요.
예시로 볼게요. 월세 20만원 줄이고 보증금 올린다고 해요. 전환율 5%예요.
20만원 × 12 ÷ 5% = 4,800만원이에요. 월세 20만원 줄이면 보증금 4,800만원까지 올릴 수 있다는 거예요.
5.언제 전환율 상한이 적용되나요
적용되는 경우:
- 계약 갱신할 때 보증금↔월세 전환
- 증액 청구할 때 전환
- 기존 계약 변경 시
적용 안 되는 경우:
- 신규 계약 (첫 계약은 자유 합의)
- 순수 보증금만 인상 (전월세상한제 적용)
- 순수 월세만 인상 (전월세상한제 적용)
신규 계약은 상한 내에서 자유롭게 합의할 수 있어요. 근데 갱신 계약에서 전환할 때는 상한이 적용돼요.
6.상가는 전환율이 달라요
상가 임대차는 주택보다 전환율 상한이 높아요.
주택은 기준금리 + 2%인데, 상가는 기준금리 + 4.5%예요. 주택은 최대 10%지만 상가는 최대 12%예요.
상가건물임대차보호법에서 따로 정해놨어요. 상가 임차인이면 이 기준 적용받아요.
7.계약서 확인할 때 체크하세요
계약서에 전환율이 명시되어 있는지 확인하세요. 월세 금액이 전환율 상한 내인지 계산해보세요.
상한 초과했으면 재협상 요청하세요. "법정 상한이 ○○%인데 이건 초과예요"라고 말하면 돼요.
모르고 계약했어도 괜찮아요. 초과분은 무효니까 나중에 반환 청구할 수 있어요.
8.전환율 분쟁 해결 방법
집주인이 상한 초과를 고집하면 임대차분쟁조정위원회(132)에 조정 신청할 수 있어요. 조정이 안 되면 부당이득반환 소송도 가능해요.
대부분 "법에 이렇게 돼 있다"고 보여주면 해결돼요. 집주인도 법 위반은 꺼리거든요.
9.지금 당장 할 일
1. 계약 갱신 예정이면
- 현재 기준금리 확인 (한국은행)
- 전환율 상한 계산 (기준금리 + 2%)
- 집주인 제안 월세가 상한 내인지 확인
2. 반전세로 바꾸려면
- 보증금 감액분 × 전환율 ÷ 12 = 월세
- 상한 초과 시 재협상 요청
3. 이미 초과 납부했으면
- 계산해서 초과분 확인
- 집주인에게 반환 요청
- 안 주면 분쟁조정 신청
10.출처
- 주택임대차보호법 제7조의2 - 법제처
- 한국은행 - 기준금리 확인