1.전세사기, 남 일 아니에요
"설마 내가 당하겠어?" 이런 생각하다가 수억 원 날리는 거예요.
최근 몇 년간 전세사기가 급증했어요. 특히 빌라, 다세대주택에서 많이 발생해요. 집주인이 빚을 잔뜩 지고, 세입자 보증금으로 돌려막기 하다가 결국 경매로 넘어가는 거예요. 세입자는 보증금 한 푼도 못 받아요.
사전에 확인만 잘 하면 90%는 예방할 수 있어요. 체크리스트 따라가세요.
2.계약 전 필수 확인 5가지
이거 안 하고 계약하면 안 돼요.
등기부등본 확인이 첫 번째예요. 대법원 인터넷등기소에서 발급받으세요. 700원이에요. 소유자가 계약하는 사람과 같은지, 근저당이 얼마나 설정됐는지, 압류나 가압류 있는지, 신탁 등기 있는지 확인해요.
시세 확인이 두 번째예요. 국토교통부 실거래가에서 주변 시세 확인하세요. 보증금이 시세의 80%를 넘으면 깡통전세 위험이에요. 빌라는 시세 파악이 어려우니 최근 실거래가 여러 개 비교하세요.
전세보증보험 가입 가능 여부가 세 번째예요. HUG에서 가입 가능한지 먼저 확인하세요. 가입 안 되면 위험한 집이라는 신호예요. 보증금이 시세의 90%를 넘거나 선순위가 많으면 거절돼요.
건축물대장 확인이 네 번째예요. 정부24에서 발급받으세요. 위반건축물인지, 용도가 주거용인지 확인해요. 불법 증축이나 용도 변경된 집은 전세보증보험 가입이 안 될 수 있어요.
집주인 세금 체납 여부가 다섯 번째예요. 집주인에게 국세·지방세 완납증명서 요청하세요. 세금 체납 있으면 경매 때 세금이 먼저 배당돼서 내 보증금이 후순위로 밀려요.
3.등기부등본 보는 법
처음 보면 어려워요. 핵심만 알려드릴게요.
갑구는 소유권에 관한 사항이에요. 현재 소유자가 누구인지, 압류나 가압류 있는지 확인해요. 소유자가 계약하는 사람과 다르면 대리인 위임장 확인하세요.
을구는 소유권 외의 권리예요. 근저당, 전세권, 지상권 등이 여기 있어요. 근저당 채권최고액이 중요해요. 채권최고액은 실제 대출금의 120~130% 정도예요.
확인 포인트는 근저당 채권최고액 합계가 시세의 60%를 넘으면 위험해요. 근저당 + 내 보증금이 시세의 80%를 넘으면 깡통전세예요. 압류, 가압류, 경매개시결정 있으면 절대 계약하지 마세요.
4.깡통전세 판별법
깡통전세는 보증금 못 받을 위험이 높은 집이에요.
계산 방법은 (근저당 채권최고액 + 선순위 임차보증금 + 내 보증금) ÷ 시세예요. 이게 80%를 넘으면 깡통전세예요.
예시로 볼게요. 시세 5억 원, 근저당 2억 원, 선순위 임차인 없음, 내 보증금 3억 원이에요. (2억 + 0 + 3억) ÷ 5억 = 100%예요. 완전 깡통전세예요. 경매 가면 근저당 먼저 갚고 남는 게 없어요.
안전한 기준은 70% 이하예요. 여유 있어야 경매 가도 내 보증금 받을 수 있어요.
5.빌라 전세 특별 주의사항
빌라(다세대주택)가 전세사기 많은 이유가 있어요.
시세 파악이 어려워요. 아파트는 같은 단지 같은 평수면 비슷한데, 빌라는 집마다 달라요. 시세를 부풀려서 보증금 높게 받는 경우가 많아요.
확정일자부 열람 필수예요. 주민센터에서 300원이에요. 나보다 먼저 확정일자 받은 세입자 있는지 확인해요. 선순위 임차인이 있으면 경매 때 그 사람 먼저 배당받아요.
신축 빌라 조심하세요. 건축주가 분양 목적으로 전세 끼고 팔다가 갭투자 실패하는 경우 많아요. 준공한 지 3년 이내 신축은 더 꼼꼼히 확인하세요.
6.대리인 계약 주의사항
집주인 본인이 아니라 대리인과 계약할 때 주의하세요.
확인할 서류는 위임장(집주인 인감 날인), 인감증명서(발급 3개월 이내), 신분증 사본, 등기부등본이에요. 위임장에 "임대차계약 체결에 관한 일체의 권한을 위임한다"고 명시돼 있어야 해요.
집주인에게 직접 확인하세요. 전화해서 "대리인에게 계약 위임하셨나요?" 물어보세요. 대리인이 연락처 안 알려주면 의심하세요.
7.신탁 물건 주의사항
등기부등본에 "신탁" 글자 보이면 주의하세요.
신탁 물건은 소유권이 신탁회사에 있어요. 등기부 소유자가 "○○신탁"이면 신탁 물건이에요. 이 경우 신탁회사 동의 없이 체결한 임대차계약은 효력이 없을 수 있어요.
확인할 것은 신탁원부예요. 신탁회사에서 발급받아요. 임대가 가능한지, 임대 조건이 뭔지 확인하세요. 신탁회사 동의서도 받아두세요.
8.전세보증보험 가입 확인
전세보증보험은 최후의 보루예요.
계약 전에 가입 가능 여부 확인하세요. HUG 1566-9009에 전화하거나 홈페이지에서 조회해요. 가입 안 되면 그 집은 위험하다는 신호예요.
가입 거절 사유는 보증금이 시세의 90%를 초과하거나, 선순위(근저당 + 선순위 보증금)가 많거나, 권리 하자(압류, 경매)가 있거나, 위반건축물인 경우예요.
가입 안 되면 계약하지 마세요. 보증료 70~90만 원으로 수억 원 지킬 수 있어요. 가입 안 되는 집은 그만한 이유가 있어요.
9.전세사기 예방 체크리스트
계약 전에 하나씩 체크하세요.
서류 확인
- 등기부등본에서 소유자, 근저당, 압류 확인했나요?
- 건축물대장에서 위반건축물 여부 확인했나요?
- 국세·지방세 완납증명서 확인했나요?
- 확정일자부 열람해서 선순위 임차인 확인했나요?
시세 확인
- 실거래가로 시세 확인했나요?
- (근저당 + 내 보증금) ÷ 시세가 80% 이하인가요?
- 보증금이 주변 시세 대비 적정한가요?
보험 확인
- 전세보증보험 가입 가능한가요?
- HUG 또는 SGI에서 조회해봤나요?
계약 당사자 확인
- 계약하는 사람이 등기부 소유자와 동일한가요?
- 대리인이면 위임장, 인감증명서 확인했나요?
- 집주인에게 직접 연락해서 확인했나요?
10.전세사기 당했을 때 대응
예방했는데도 당했다면요.
경찰 신고부터 하세요. 사기죄로 고소해요. 증거(계약서, 카톡, 녹음) 챙기세요.
전세사기피해지원센터 1533-8119로 연락하세요. 피해자 지원제도 안내받을 수 있어요. LH 임대주택 우선 공급, 저리 대출 등 지원 있어요.
임차권등기명령 신청하세요. 이사 가도 대항력 유지돼요.
법률구조공단 132번에서 무료 법률 상담받으세요.
11.지금 당장 할 일
전세 계약 예정이면
- 등기부등본 발급받아서 확인하세요
- 실거래가로 시세 확인하세요
- HUG에서 전세보증보험 가입 가능 여부 확인하세요
이미 계약했으면
12.출처
- 전세사기피해지원센터 - HUG
- 대법원 인터넷등기소 - 등기부등본 발급
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 - 시세 확인