미등기 부동산 가압류는 채권자가 대위로 소유권보존등기를 마치면 가능하고, 사용승인 후에는 등기명의인이 1개월 이내에 표제부 기록을 말소해야 해요.
미등기 부동산도 채권자가 대위로 소유권보존등기를 마치면 가압류할 수 있어요. 건물이 미등기 상태라면 민사집행법 제81조에 따라 채무자 소유를 증명하는 서류와 건축허가나 건축신고를 증명하는 서류를 함께 갖춰야 하고, 토지는 채무자 명의로 즉시 등기할 수 있다는 것을 증명하는 서류가 필요해요. 민법 제404조에 따라 채권자는 자기의 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리인 대위등기 신청권을 행사할 수 있어요. 법원의 촉탁으로 처분제한 등기를 할 때는 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 함께 처리해요.
📌 핵심콕콕
한눈에 보는 미등기 부동산 가압류
미등기 부동산도 채권자가 소유권보존등기를 대신 마치면 가압류할 수 있고, 무허가 건물도 건축허가나 건축신고를 증명하는 서류를 갖추면 대상이 돼요.
민사집행법 제291조는 가압류의 집행에 강제집행에 관한 규정을 준용한다고 정해서, 미등기 부동산이라는 이유만으로 가압류 자체가 막히지는 않아요. 다만 제291조 단서에 따라 이후 조문에서 가압류에 맞게 달리 정한 경우에는 그 조문이 강제집행 규정 대신 적용돼요. 제81조 제1항 제2호는 채무자 소유로 등기되지 않은 부동산에 대해서는 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙이도록 하고, 건물인 경우에는 건축허가나 건축신고를 증명할 서류까지 요구해요. 그래서 등기가 없다는 사실만으로 가압류가 불가능하다고 오해하기 쉽지만, 채권자가 대위로 소유권보존등기를 마치거나 필요한 증명서류를 갖추면 미등기 부동산도 가압류 대상이 될 수 있어요.
미등기 부동산이 가압류 대상인지 살펴보셨다면 가압류가 처분금지가처분·경매와 어떻게 이어지는지도 함께 확인해 보시는 게 좋겠죠. 가압류 처분금지가처분 경매 효력 자세히 보기 →
민사집행법 제291조 제291조(가압류집행에 대한 본집행의 준용) 가압류의 집행에 대하여는 강제집행에 관한 규정을 준용한다. 다만, 아래의 여러 조문과 같이 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다.
네, 채무자 소유임을 증명하는 서류와 건축허가나 건축신고를 증명하는 서류를 갖추면 미등기 건물도 가압류 대상이 될 수 있어요.
민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서는 미등기 건물에 대해 채무자 소유 증명서류와 함께 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명할 서류, 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 요구해요. 건축허가나 건축신고를 받은 적이 있는 건물이라면 이 서류들을 갖춰 가압류 대상으로 삼을 수 있어요. 채권자가 이 서류를 직접 구하지 못해도 제81조 제2항에 따라 공적 장부를 주관하는 공공기관에 증명을 청구할 수 있고, 그래도 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명하지 못하면 제81조 제3항에 따라 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있어요.
민사집행법 제81조 제2항·제3항 ②채권자는 공적 장부를 주관하는 공공기관에 제1항제2호 단서의 사항들을 증명하여 줄 것을 청구할 수 있다. ③제1항제2호 단서의 경우에 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명하지 못한 때에는, 채권자는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있다.
네, 토지도 미등기 상태라면 채무자 명의로 즉시 등기할 수 있다는 것을 증명하는 서류를 갖추면 가압류 대상이 돼요.
토지가 미등기 상태라면 제81조 제1항 제2호 본문에 따라 채무자 명의로 즉시 등기할 수 있다는 것을 증명하는 서류를 갖추면 돼요. 건물과 달리 토지는 건축허가나 건축신고를 증명하는 서류까지 요구되지는 않아요. 그래서 미등기 토지도 소유관계를 증명할 자료만 확보하면 가압류 대상에서 제외되지 않아요.
민사집행법 제81조 제1항 제2호 2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류.
채권자는 민법 제404조에 따라 자기의 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리인 소유권보존등기 신청권을 대신 행사할 수 있어요.
민법 제404조 제1항은 채권자가 자기의 채권을 보전하기 위해 채무자의 권리를 행사할 수 있다고 정해요. 다만 일신에 전속한 권리는 대위권 행사 대상에서 제외돼서, 이 조문이 채권자가 채무자를 대신해 소유권보존등기를 신청하는 대위등기의 근거가 돼요. 법원의 촉탁으로 처분제한 등기를 할 때는 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하기도 하는데, 이때 건물이 사용승인을 받지 않았다면 부동산등기법 제66조에 따라 표제부에 그 사실을 기록하고 이후 사용승인을 받으면 등기명의인은 1개월 이내에 그 기록의 말소등기를 신청해야 해요. 대위등기는 채무자가 아닌 채권자가 신청 주체가 되어 소유권보존등기를 진행하는 절차예요.
채권자 대위등기 절차를 살펴보셨다면 경매 절차에서 등기를 촉탁할 때 필요한 서류도 함께 확인해 보시는 게 좋겠죠. 경매 부동산 등기 촉탁 신청 서류 자세히 보기 →
민법 제404조 제1항 제404조(채권자대위권) ①채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다. 그러나 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다.
네, 보존등기가 없는 상태이기 때문에 채권자가 채무자를 대신해 소유권보존등기 자체를 대위로 신청하는 것이 대위등기예요.
대위등기는 아직 없는 소유권보존등기 자체를 채권자가 대신 만드는 절차라서, 보존등기가 없는 상태가 오히려 대위등기를 신청하는 이유가 돼요. 부동산등기법 제66조 제1항처럼 법원의 촉탁에 따라 등기관이 직권으로 소유권보존등기를 하는 경우도 있지만, 채권자가 민법 제404조에 따라 직접 대위로 신청하는 방법도 있어요. 두 방법 모두 이미 있는 등기를 옮기는 소유권이전등기와는 다른 절차예요.
부동산등기법 제66조 제66조(미등기부동산의 처분제한의 등기와 직권보존) ① 등기관이 미등기부동산에 대하여 법원의 촉탁에 따라 소유권의 처분제한의 등기를 할 때에는 직권으로 소유권보존등기를 하고, 처분제한의 등기를 명하는 법원의 재판에 따라 소유권의 등기를 한다는 뜻을 기록하여야 한다. ② 등기관이 제1항에 따라 건물에 대한 소유권보존등기를 하는 경우에는 제65조를 적용하지 아니한다. 다만, 그 건물이 「건축법」상 사용승인을 받아야 할 건물임에도 사용승인을 받지 아니하였다면 그 사실을 표제부에 기록하여야 한다. ③ 제2항 단서에 따라 등기된 건물에 대하여 「건축법」상 사용승인이 이루어진 경우에는 그 건물 소유권의 등기명의인은 1개월 이내에 제2항 단서의 기록에 대한 말소등기를 신청하여야 한다.
민법 제404조는 비용 부담자를 별도로 정하지 않고, 대위등기는 채권자가 보전행위로 직접 신청하는 절차라서 등기 관련 비용은 신청인인 채권자가 먼저 부담하게 돼요.
민법 제404조는 채권자대위권의 행사 요건만 정할 뿐 대위등기에 드는 비용을 누가 부담하는지는 별도로 정하지 않아요. 제404조 제2항은 채권의 기한이 도래하기 전이라도 보전행위라면 법원의 허가 없이 권리를 행사할 수 있다고 정해서, 대위등기 같은 보전행위는 채권자가 바로 신청할 수 있어요. 신청인이 채권자이기 때문에 등록면허세나 등기신청수수료 같은 등기 관련 비용은 신청 단계에서 채권자가 먼저 내게 돼요.
민법 제404조 제2항 ②채권자는 그 채권의 기한이 도래하기 전에는 법원의 허가없이 전항의 권리를 행사하지 못한다. 그러나 보전행위는 그러하지 아니하다.
대위등기에는 소유·건축 증명서류가, 가압류 신청에는 등기사항이나 즉시 등기할 수 있다는 증명서류가 각각 필요해요.
민사집행법 제81조 제1항은 강제경매신청서에 집행력 있는 정본 외에 각 호의 서류 중 하나를 붙이도록 정하고, 이 규정은 제291조에 따라 가압류에도 준용돼요. 등기된 부동산은 등기사항증명서 하나로 충분하지만, 미등기 부동산은 대위등기에 쓰이는 서류와 가압류 신청에 쓰이는 서류가 각각 달라요. 대위등기는 없는 소유권보존등기를 만드는 절차라서 계약서 같은 이전등기용 서류가 아니라 소유ㆍ면적ㆍ건축허가 증명서류가 중심이 돼요.
대위등기와 가압류에 필요한 서류를 살펴보셨다면 가압류 신청에 드는 인지 금액도 함께 확인해 보시는 게 좋겠죠. 가압류 신청 인지 금액 자세히 보기 →
민사집행법 제81조 제1항 ①강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 붙여야 한다.
채무자 소유를 증명하는 서류와 건물이면 지번·구조·면적, 건축허가나 건축신고를 증명하는 서류가 필요해요.
제81조 제1항 제2호는 미등기 부동산에 대해 채무자 명의로 즉시 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 요구하고, 건물인 경우에는 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명할 서류와 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류까지 추가로 요구해요. 토지는 이 추가 서류 없이 소유 증명서류만 갖추면 돼요.
민사집행법 제81조 제1항 제2호 2. 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산에 대하여는 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류. 다만, 그 부동산이 등기되지 아니한 건물인 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류, 그 건물의 지번ㆍ구조ㆍ면적을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류
이미 등기된 부동산이라면 등기사항증명서를, 미등기라면 즉시 등기할 수 있다는 것을 증명하는 서류를 가압류 신청서에 붙여야 해요.
이미 등기된 부동산으로 가압류를 신청할 때는 제81조 제1항 제1호에 따라 등기사항증명서를 붙이면 돼요. 미등기 부동산이라면 같은 조 제2호에 따라 즉시 채무자 명의로 등기할 수 있다는 것을 증명하는 서류를 대신 붙여야 하고, 이 규정은 제291조에 따라 가압류에도 그대로 준용돼요. 강제관리를 위해 이미 부동산을 압류해 집행기록에 이 서류들이 붙어 있다면, 제81조 제5항에 따라 가압류 신청 시 그 서류를 다시 붙이지 않아도 될 수 있어요.
민사집행법 제81조 제1항 제1호 1. 채무자의 소유로 등기된 부동산에 대하여는 등기사항증명서
서류를 갖춰 신청서를 접수하면 법원 심리를 거쳐 가압류 결정이 나고, 처분제한 등기 촉탁으로 소유권보존등기와 가압류 등기가 함께 이뤄져요.
민사집행법 제291조에 따라 가압류의 집행에도 강제집행 규정이 준용되므로, 서류를 갖춰 신청서를 접수하면 법원이 소명자료를 심리해 가압류 결정 여부를 판단해요. 미등기 부동산이라면 결정 이후 등기소에 처분제한 등기가 촉탁되면서 부동산등기법 제66조에 따라 소유권보존등기와 가압류 등기가 함께 이뤄질 수 있어요. 신청부터 결정까지 걸리는 기간은 사건마다 달라서 법령에 정해진 표준 처리기간은 없어요.
미등기 부동산 가압류 신청 방법을 살펴보셨다면 신청 후 법정에 나가야 하는지도 함께 확인해 보시는 게 좋겠죠. 가압류 신청 법정 출두 필요 여부 자세히 보기 →
민사집행법 제291조 제291조(가압류집행에 대한 본집행의 준용) 가압류의 집행에 대하여는 강제집행에 관한 규정을 준용한다.
목적물이 있는 곳이나 채무자를 상대로 한 본안소송을 관할하는 법원에 접수해요.
미등기 부동산이라도 가압류 신청 법원을 정하는 기준은 일반 가압류와 다르지 않아서, 목적물 소재지나 본안소송 관할 법원에 신청서를 내면 돼요.
법령에 정해진 표준 처리기간은 없고, 서류 심리에 걸리는 시간은 사건마다 달라요.
미등기 부동산은 첨부서류를 심사하는 절차가 더해져 등기된 부동산보다 준비 기간이 길어질 수 있어요.
아니요, 채권자가 대위로 소유권보존등기를 마치거나 법원의 촉탁으로 직권보존등기가 이루어지면 가압류할 수 있어요.
채무자가 아니라 채권자가 민법 제404조에 따라 채무자의 권리를 대신 행사해 신청 주체가 돼요.
채무자 소유 증명서류와 건축허가나 건축신고를 증명하는 서류를 갖추면 미등기 건물도 대상이 될 수 있어요.
아니요, 대위등기는 없는 소유권보존등기를 채권자가 대신 만드는 절차라서 소유권이전등기와 필요한 서류가 달라요.
법령에 정해진 표준 처리기간은 없고, 사건마다 심리 기간이 달라요.
떠나기 전 체크
이 글은 법령과 공식 안내를 바탕으로 정리한 참고 자료예요. 개별 사안은 관할 기관이 결정해요. 법령이 바뀌면 표와 위젯의 숫자를 함께 갱신해요.