양도소득세 계산기

1.양도소득세란?

부동산을 팔아서 생긴 이익에 부과하는 국세예요.

소득세법에서 정한 세금으로, 주택이나 토지 같은 부동산을 팔 때 매입가보다 비싸게 팔았다면 그 차익에 대해 세금을 내야 해요.

1.1.언제 내야 해요?

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 신고·납부해야 해요.

예를 들어 1월 15일에 잔금을 치렀다면, 3월 31일까지 신고해야 해요. 기한을 넘기면 가산세가 붙어요.

1.2.어디에 내요?

홈택스에서 온라인으로 신고할 수 있어요.

국세청 홈택스에서 양도소득세 예정신고를 하면 돼요. 복잡하면 세무사에게 맡기는 것도 방법이에요.

2.2026년 양도소득세율

2.1.기본세율 (6~45%)

양도소득세는 누진세율이에요. 양도차익이 클수록 높은 세율이 적용돼요.

2.2.중과세율

조정대상지역 2주택: 기본세율 +20%p 조정대상지역 3주택 이상: 기본세율 +30%p 비사업용 토지: 기본세율 +10%p

3.1세대 1주택 비과세

3.1.비과세 요건

2년 이상 보유 + 2년 이상 거주하면 비과세 혜택을 받아요.

• 양도가액 12억원 이하: 전액 비과세
• 양도가액 12억원 초과: 초과분만 과세

3.2.계산 예시 (12억 초과)

15억에 판 경우 (취득가 10억, 5년 보유·거주)

1. 양도차익: 15억 - 10억 = 5억원
2. 과세 비율: (15억 - 12억) ÷ 15억 = 20%
3. 과세대상: 5억 × 20% = 1억원
4. 장특공: 1억 × 40% = 4천만원 공제 (5년 보유 20% + 거주 20%)
5. 과세표준: 6천만원 - 250만원 = 5,750만원
6. 양도세: 약 869만원

4.장기보유특별공제

오래 보유할수록 세금을 줄여주는 제도예요.

4.1.일반 공제율 (최대 30%)

4.2.1세대 1주택 공제율 (최대 80%)

보유기간 공제 (최대 40%) + 거주기간 공제 (최대 40%)

5.필요경비

양도차익에서 빼주는 비용이에요.

5.1.포함되는 항목

• 취득 관련: 취득세, 법무사 비용, 중개수수료
• 보유 관련: 인테리어 비용, 발코니 확장비
• 양도 관련: 양도 시 중개수수료

5.2.포함되지 않는 항목

• 재산세, 관리비, 이자비용 등은 필요경비로 인정 안 돼요

6.계산 순서

1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
2. 과세대상 = 양도차익 × 과세비율 (1주택 12억 초과 시)
3. 양도소득금액 = 과세대상 - 장기보유특별공제
4. 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제(250만원)
5. 양도소득세 = 과세표준 × 세율 - 누진공제
6. 지방소득세 = 양도소득세 × 10%

7.신고 방법

1. 홈택스 접속
2. 로그인 후 신고/납부 메뉴
3. 양도소득세 → 예정신고
4. 부동산 정보 입력
5. 세액 확인 후 납부

8.주의사항

1. 2개월 이내 신고: 기한 넘기면 무신고 가산세 20%
2. 실거래가 기준: 허위 신고 시 가산세 + 형사처벌
3. 증빙서류 보관: 계약서, 영수증 등 5년간 보관
4. 조정지역 확인: 지역에 따라 세율이 크게 달라요

9.출처

• 소득세법 - 법제처
• 국세청 - 양도소득세 안내
• 홈택스 - 양도소득세 신고

10.관련 문서

• 취득세 계산기
• 종합부동산세
• 양도소득세
• 재산세