1.전세계약서, 왜 제대로 써야 하나요
전세 계약할 때 부동산에서 계약서 주면 그냥 사인하는 분들 많아요. 근데 나중에 보증금 못 받거나 분쟁 생기면 계약서가 유일한 증거예요.
계약서에 뭐가 빠졌거나 애매하게 적혀 있으면 내가 손해 볼 수 있어요. "말로 그렇게 했잖아요"는 법적으로 증명이 안 돼요. 계약서에 적힌 게 전부예요.
주택임대차보호법에서 세입자를 보호하지만, 계약서가 부실하면 보호받기 어려워요.
2.전세계약서 필수 기재사항
계약서에 반드시 들어가야 하는 항목이 있어요. 하나라도 빠지면 안 돼요.
당사자 정보는 임대인(집주인)과 임차인(세입자)의 이름, 주민등록번호, 주소, 연락처예요. 등기부등본 소유자와 계약하는 사람이 같은지 꼭 확인하세요. 다르면 대리인 위임장이 필요해요.
부동산 표시는 주소, 면적, 구조, 용도예요. 등기부등본이랑 정확히 일치해야 해요. 호수, 층수 틀리면 나중에 문제 생겨요.
보증금은 금액과 지급 방법이에요. 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠서 적어요. 언제까지 얼마를 어떻게 주는지 명확하게요.
계약 기간은 시작일과 종료일이에요. 최소 2년 이상으로 하세요. 2년 미만이면 임차인이 원하면 2년까지 거주 가능해요.
임대료는 월세가 있으면 금액이랑 납부일이에요. 순수 전세면 "월세 없음"으로 적어요.
3.전세계약서 특약사항 작성법
특약은 표준 계약 조건 외에 따로 정하는 내용이에요. 분쟁 예방하려면 특약을 꼼꼼히 적어야 해요.
수리비 부담은 누가 뭘 고치는지 정해요. 보통 대수선(보일러, 누수)은 집주인, 소모품(형광등, 배수구)은 세입자가 부담해요. 애매한 건 미리 적어두세요.
원상복구 범위도 적어요. 도배, 장판은 세입자가 해야 하는지, 시설물 상태는 어떤지요. 입주 전 사진 찍어서 첨부하면 더 좋아요.
계약 해지 조건은 중도 해지 시 위약금, 통보 기간을 적어요. 묵시적갱신 후 해지 조건도 명시하면 좋아요.
보증금 반환 시기는 계약 종료 후 며칠 이내에 돌려주는지 적어요. "퇴거 즉시" 또는 "7일 이내" 같이 구체적으로요.
자세한 특약 예시는 전세계약 특약사항에서 확인하세요.
4.전세계약서 작성 순서
계약은 보통 두 번에 나눠서 해요.
가계약(계약금 지급) 단계에서는 계약서 작성하고 계약금(보통 보증금의 10%) 줘요. 이때부터 계약 효력이 생겨요. 집주인이 마음 바꾸면 계약금 2배 돌려줘야 하고, 세입자가 마음 바꾸면 계약금 포기해야 해요.
본계약(잔금 지급) 단계에서는 잔금 치르고 열쇠 받아요. 이사 당일에 전입신고하고 확정일자 받으세요. 잔금 치르기 직전에 등기부등본 다시 확인하세요. 사이에 근저당 잡혔으면 위험해요.
5.계약 전 확인해야 할 서류
계약서 쓰기 전에 이 서류들 확인하세요.
등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 발급받아요. 소유자가 맞는지, 근저당이 얼마나 설정됐는지, 압류나 가압류 있는지 확인해요. 근저당 + 내 보증금이 시세의 70%를 넘으면 위험해요.
건축물대장은 정부24에서 발급받아요. 위반건축물인지, 용도가 주거용인지 확인해요. 불법건축물이면 전세보증보험 가입 안 될 수 있어요.
신분증은 집주인 신분증이랑 등기부 소유자가 일치하는지 확인해요. 대리인이면 위임장이랑 인감증명서 요구하세요.
6.공인중개사 통해서 계약할 때
부동산(공인중개사)을 통하면 중개사가 계약서를 작성해요.
중개사가 설명의무 이행했는지 확인하세요. 등기부등본 내용, 실제 권리관계, 수도·전기·가스 상태 등을 설명해야 해요. 확인·설명서에 서명하기 전에 내용 꼼꼼히 읽으세요.
중개보수(복비)는 법정 요율 이내인지 확인하세요. 부동산 중개수수료 계산에서 확인할 수 있어요.
문제 생기면 중개사에게 손해배상 청구할 수 있어요. 그래서 공제증서 사본도 받아두세요.
7.직거래로 계약할 때
중개사 없이 직접 계약하면 복비는 아끼지만 책임도 내가 져야 해요.
국토교통부에서 표준임대차계약서 양식 다운받아서 쓰세요. 빠진 항목 없는지 체크하고, 특약 꼼꼼히 넣으세요.
등기부등본, 건축물대장 직접 확인하세요. 모르는 게 있으면 법무사나 변호사 상담받으세요. 상담비 몇만 원이 수억 원 지키는 거예요.
8.계약서 작성 후 해야 할 일
계약서 썼다고 끝이 아니에요.
확정일자 받기는 계약서 원본 들고 주민센터 가면 돼요. 600원이에요. 전월세신고하면 무료로 자동 부여돼요. 확정일자 있어야 경매 때 보증금 받을 순위가 생겨요.
전입신고는 이사 당일 바로 하세요. 정부24에서 온라인으로 가능해요. 전입신고해야 대항력이 생겨요.
전세보증보험 가입은 강력 추천해요. HUG나 SGI에서 가입하면 집주인이 보증금 안 줘도 보험사가 대신 줘요.
9.전세계약서 보관 방법
원본은 절대 잃어버리면 안 돼요. 확정일자 받은 원본 계약서가 가장 중요한 증거예요.
사본도 만들어두세요. 스캔해서 클라우드에 저장하거나, 복사본 따로 보관하세요.
분실했으면 중개사무소에 사본 요청하거나, 주민센터에서 확정일자부 열람해서 계약 내용 확인할 수 있어요.
10.지금 당장 할 일
계약 전이면
- 등기부등본, 건축물대장 발급받아서 확인하세요
- 특약에 넣을 내용 미리 정리하세요
- 전세보증보험 가입 가능한 집인지 확인하세요
계약 당일이면
- 계약서 필수 항목 빠진 거 없는지 체크하세요
- 특약사항 꼼꼼히 적으세요
- 계약금 영수증 받으세요
잔금 날이면
- 등기부등본 한 번 더 확인하세요
- 잔금 치르고 열쇠 받으세요
- 당일 전입신고 + 확정일자 받으세요
11.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 국토교통부 - 표준임대차계약서
- 대법원 인터넷등기소 - 등기부등본 발급