집주인 변경 시 임차인 권리

집이 매매되어 집주인이 바뀌면 세입자는 불안해집니다. 대항력이 있으면 권리가 보호됩니다.

1.1. 집주인 변경 상황

1.1.1.1 변경 사유

사유	설명
매매	집주인이 집을 팔 때
상속	집주인 사망 시
증여	집주인이 양도 시
경매	경매로 낙찰될 때

1.2.1.2 임차인 걱정

걱정	내용
퇴거 요구	나가라고 하면?
보증금	누가 돌려주나?
계약	계약이 유효한가?

2.2. 대항력이 있는 경우

2.1.2.1 대항력 효과

효과	내용
계약 유지	기존 계약 그대로
거주 보장	계약 기간까지 거주
보증금 보호	새 집주인이 반환 의무

2.2.2.2 새 집주인의 의무

의무	내용
임대인 지위 승계	기존 임대인 권리·의무 승계
보증금 반환	계약 종료 시 반환
계약 조건 준수	기존 조건 유지

2.3.2.3 임차인 권리

권리	내용
계약갱신청구권	1회 행사 가능 (미사용 시)
묵시적 갱신	적용됨
월세	기존 금액 유지

3.3. 대항력이 없는 경우

3.1.3.1 위험 상황

상황	결과
전입신고 미완료	대항력 없음
점유 없음	대항력 없음
대항력 취득 전 매매	새 집주인에게 주장 불가

3.2.3.2 결과

결과	내용
퇴거 요구 가능	새 집주인이 퇴거 요구
보증금	전 집주인에게 청구
대책	전 집주인 상대 소송

4.4. 매매 vs 경매

4.1.4.1 일반 매매

항목	내용
대항력 있으면	새 집주인에게 대항
대항력 없으면	전 집주인에게 청구
계약 승계	자동 승계

4.2.4.2 경매 낙찰

항목	내용
선순위 임차인	낙찰자에게 대항
후순위 임차인	대항 불가, 배당 신청
소액임차인	최우선변제 가능

4.3.4.3 경매 시 임차인 분류

유형	권리
대항력 선순위	낙찰자에게 대항, 계속 거주
대항력 후순위	배당요구, 퇴거
대항력 없음	전 소유자에게 청구

5.5. 보증금 반환

5.1.5.1 일반 매매 시

책임자	내용
새 집주인	보증금 반환 의무 승계
전 집주인	원칙적으로 면책

5.2.5.2 경매 낙찰 시

상황	보증금
선순위	낙찰자가 인수 또는 변제
후순위	배당으로 회수
배당 부족	전 소유자 상대 청구

5.3.5.3 보증금 승계 협의

방법	내용
정산 협의	전·현 집주인 간 정산
임차인 확인	승계 사실 확인
서면 작성	변경 확인서

6.6. 임차인 대응

6.1.6.1 매매 통보 받았을 때

절차	내용
1	대항력 확인 (전입일, 확정일자)
2	등기부등본 확인
3	새 집주인 정보 확인
4	연락처 교환

6.2.6.2 새 집주인과 협의

협의	내용
계약 확인	기존 계약 조건
보증금	반환 방법
연락처	수리, 문의 등

6.3.6.3 서류 확보

서류	용도
기존 계약서	계약 증명
등기부등본	소유자 변경 확인
전입세대 열람	전입 확인
변경 확인서	새 집주인과

7.7. 새 집주인이 퇴거 요구 시

7.1.7.1 대항력 있는 경우

대응	내용
거부 가능	계약 기간까지 거주 권리
근거	대항력 + 계약
단	실거주 사유면 갱신 거절 가능

7.2.7.2 대응 방법

단계	조치
1	대항력 확인서류 준비
2	계약 기간 안내
3	서면 거부
4	필요시 법률 상담

7.3.7.3 협의 가능 사항

협의	조건
조기 퇴거	합리적 보상
이사비	협의
보증금 조기 반환	협의

8.8. 계약서 재작성

8.1.8.1 필요 여부

상황	필요
기존 계약 유효	불필요
확인 차원	권장
조건 변경	필요

8.2.8.2 변경 확인서

내용	기재
변경 사유	매매로 인한 임대인 변경
새 임대인	정보
기존 조건	유지 확인
서명	양측 서명

8.3.8.3 확인서 예시

[임대인 변경 확인서]

1. 부동산 표시: ○○시 ○○구 ○○동 ○○호
2. 변경 사유: 매매로 인한 소유권 이전
3. 전 임대인: 홍길동
4. 신 임대인: 김철수
5. 기존 계약: 2024.7.1.~2026.6.30. 보증금 3억

위 임대차계약의 임대인 지위가 신 임대인에게
승계되었음을 확인합니다.

2026년 1월 15일
신 임대인: 김철수 (인)
임차인: 박영희 (인)

9.9. 주의사항

9.1.9.1 등기부등본 확인

확인	내용
소유권 이전	새 집주인 명의 확인
근저당	신규 설정 여부
권리관계	변동 확인

9.2.9.2 전세보증보험

상황	조치
가입 중	보증기관에 변경 신고
미가입	가입 검토

9.3.9.3 월세 입금 계좌

주의	내용
계좌 변경	새 집주인 계좌로
확인	소유자 명의 확인

10.10. 자주 묻는 질문

10.1.10.1 전 집주인이 보증금 안 주면?

답변	설명
새 집주인 책임	대항력 있으면
전 집주인 청구	대항력 없으면

10.2.10.2 새 집주인이 월세 올리겠다면?

답변	설명
계약 기간 중	불가
갱신 시	5% 상한 적용

10.3.10.3 상속으로 변경되면?

답변	설명
동일	상속인이 임대인 지위 승계
권리	그대로 유지

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계약갱신청구권 매매 â 주택임대차보호법 제3조 â 1가구 2주택 양도소득세 비과세 요건 및 일시적 2주택 기간 â

11.관련 문서

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새 집주인이 나가라고 하면 어떻게 하나요?

대항력이 있으면 계약 기간까지 거주할 권리가 있습니다. 계약 기간 중에는 퇴거를 강제할 수 없습니다.

보증금은 누구에게 받나요?

새 집주인에게 받습니다. 집주인 변경 시 보증금 반환 의무도 승계됩니다.

계약서를 새로 써야 하나요?

의무는 아니지만, 새 집주인과 확인 차원에서 작성하거나 변경 합의서를 받아두면 좋습니다.