1.전세 계약 끝났는데 보증금을 안 줘요
"계약 끝났는데 집주인이 보증금을 안 줘요. 새 세입자 들어오면 그때 준다는데..."
많이 겪는 상황이에요. 근데 기다릴 필요 없어요. 계약 종료일에 보증금 받을 권리가 있거든요.
새 세입자 구하는 건 집주인 사정이에요. 세입자가 기다려줄 의무는 없어요. 근데 막상 안 주면 어떻게 해야 하는지 막막하죠.
걱정 마세요. 단계별로 받아내는 방법 알려드릴게요.
2.보증금 못 받았을 때 절대 하면 안 되는 것
이사 가면 안 돼요.
보증금 못 받았는데 이사 가면 대항력이랑 우선변제권이 사라져요. 그럼 보증금 받기 훨씬 어려워져요.
쉽게 말해서 "여기 살고 있어요, 보증금 받을 권리 있어요"라는 법적 보호막이 사라지는 거예요. 집이 경매로 넘어가면 후순위로 밀려서 한 푼도 못 받을 수 있어요.
그러면 어떻게 해요?
두 가지 방법이 있어요. 보증금 받을 때까지 버티거나, 임차권등기명령 신청 후에 이사 가는 거예요.
임차권등기명령 신청하면 이사 가도 대항력이 유지돼요. 꼭 기억하세요.
3.전세보증금 반환 절차 5단계
집주인이 보증금 안 주면 이 순서대로 진행하세요.
3.1.1단계: 구두 요청
일단 말로 요청해보세요. 카톡, 문자도 괜찮아요.
"계약 종료일에 보증금 돌려주세요"라고 먼저 연락하세요. 의외로 이 단계에서 해결되는 경우도 많아요. 그냥 까먹었거나, 재촉하면 주는 집주인도 있거든요.
근데 이때 증거를 남겨두세요. 카톡이나 문자로 보내면 나중에 증거가 돼요.
3.2.2단계: 내용증명 발송
말로 안 되면 내용증명을 보내세요.
내용증명은 "이런 내용을 보냈다"는 걸 우체국이 증명해주는 거예요. 법적 구속력은 없지만 심리적 압박 효과가 있어요. "소송 갈 수도 있다"는 신호거든요.
내용증명에는 계약 내용(주소, 보증금, 계약 기간), 반환 요청 금액, 지급 기한(보통 7~14일), 불이행 시 법적 조치 예고를 적어요. 우체국 가서 내용증명으로 보내면 돼요. 비용은 몇천 원이에요.
3.3.3단계: 지급명령 신청
내용증명 보냈는데도 안 주면 법원에 지급명령을 신청하세요.
지급명령은 소송보다 간단해요. 법원에 "집주인이 돈 안 줘요, 주라고 명령해주세요"라고 신청하는 거예요. 찾기쉬운 생활법령정보에서 자세한 절차를 확인할 수 있어요.
지급명령은 인지대가 소송의 1/10이라 저렴하고, 변호사 없이 혼자 가능해요. 2주 내 결정 나고, 집주인이 이의 안 하면 바로 집행 가능해요. 신청서는 대한법률구조공단이나 법원 민원실에서 도움받을 수 있어요.
3.4.4단계: 소액사건 소송
보증금이 3,000만원 이하면 소액사건심판으로 빠르게 해결할 수 있어요.
소액사건은 절차가 간단하고 빨라요. 한 번 재판으로 끝나는 경우가 많아요. 변호사 없이 직접 해도 어렵지 않아요.
3,000만원 넘으면 일반 민사소송으로 가야 해요. 이건 변호사 상담받는 게 좋아요.
3.5.5단계: 강제집행
승소했는데도 안 주면 강제집행으로 받아내세요.
판결문 받으면 집주인 재산에 강제집행할 수 있어요. 부동산 경매, 은행 계좌 압류, 월급 압류, 동산 압류 같은 방법이 있어요.
보통 계좌 압류가 가장 빨라요. 집주인 계좌에 돈 있으면 바로 가져올 수 있거든요.
4.임차권등기명령 먼저 신청하세요
보증금 못 받았는데 이사 가야 하면 임차권등기명령부터 신청하세요.
임차권등기명령은 "보증금 못 받았다"는 걸 등기부에 기록하는 거예요. 이사 가도 대항력이랑 우선변제권이 유지돼요.
신청은 법원에서 해요. 신청서, 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 등기부등본, 계약 종료 증빙이 필요해요. 비용은 인지대 2,000원, 송달료 5,000원 정도, 등록면허세 6,000원 해서 총 15,000원 정도예요.
1~2주면 결정 나고, 등기가 촉탁돼요. 등기 완료되면 이사 가도 권리가 유지돼요.
5.전세보증보험 가입했으면 훨씬 쉬워요
전세보증보험 가입했어요? 그럼 위 절차 다 필요 없어요.
보증기관(HUG, SGI)에 청구하면 먼저 받을 수 있어요. 집주인 대신 보증기관이 보증금을 줘요. 나중에 보증기관이 집주인한테 받아내는 거예요.
청구 조건은 계약 종료 후 1개월 경과, 보증금 미반환 상태, 임차권등기명령 신청(필수)이에요. 필요 서류는 보증서 원본, 임대차계약서, 주민등록등본, 내용증명 사본, 통장 사본이에요.
HUG 1566-9009, SGI 1670-7000으로 전화해서 자세한 안내받으세요.
6.보증금 지연이자도 받을 수 있어요
집주인이 보증금 늦게 주면 지연이자도 청구할 수 있어요.
민법에서 정한 법정이율은 연 5%예요. 계약서에 따로 정했으면 그 이율을 적용하고요.
예를 들어 보증금 2억에 30일 지연되면 2억 × 5% × (30일 ÷ 365일) = 821,918원이에요. 한 달 늦었다고 80만원 넘게 이자가 붙어요. 소송하면 이것도 같이 청구하세요.
7.경매 배당 순위 알아두세요
집이 경매로 넘어가면 배당 순위에 따라 돈을 나눠 가져요.
1순위는 집행비용이에요. 2순위는 소액임차인 최우선변제예요. 3순위는 당해세(재산세 등)이고요. 4순위가 근저당이랑 확정일자(선순위)예요. 5순위가 일반 채권이에요.
내가 확정일자 받은 날짜가 근저당보다 빠르면 근저당보다 먼저 받아요. 그래서 확정일자 빨리 받는 게 중요해요.
경매개시결정 등기 후에는 배당요구를 해야 배당받을 수 있어요. 배당기일에 출석해서 배당금 수령하면 돼요.
8.무료 법률 상담 받으세요
법률 지식이 없어도 괜찮아요. 무료 상담받을 수 있어요.
대한법률구조공단 132번으로 전화하면 무료 법률 상담받을 수 있어요. 법원 민원실에서 나홀로 소송 안내도 받을 수 있고요.
전세사기 피해자라면 전세사기피해지원센터 1533-8119로 연락하세요. LH 임대주택 우선 공급, 저리 대출 같은 지원도 받을 수 있어요.
9.지금 당장 할 일
1. 보증금 못 받은 상태면
- 이사 가지 마세요 (대항력 유지)
- 내용증명 보내세요 (증거 확보)
- 전세보증보험 있으면 청구하세요
2. 곧 계약 종료 예정이면
- 2개월 전에 종료 통보하세요
- 등기부등본 확인하세요 (근저당 변동)
- 원상복구 준비하세요
3. 집주인이 계속 안 주면
- 지급명령 신청하세요
- 법률구조공단 상담받으세요 (132)
- 강제집행까지 각오하세요
10.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 보증금의 회수 - 법제처
- 주택도시보증공사(HUG) - 전세보증금반환보증