1.전세계약 특약사항이란
특약은 표준 계약 조건 말고 따로 정하는 약속이에요. "이건 이렇게 하자"고 합의한 내용을 적는 거예요.
왜 중요하냐면요. 계약서 기본 내용만으로는 애매한 게 많거든요. "수리는 누가 해요?" "이사 갈 때 도배 다시 해야 해요?" 이런 거요. 미리 안 정해두면 나중에 "말한 적 없는데?" 하면서 싸워요.
특약에 적으면 법적 효력이 생겨요. 안 지키면 손해배상 청구할 수 있어요. 그래서 꼼꼼히 적어야 해요.
2.필수로 넣어야 할 특약 5가지
분쟁 많이 생기는 항목이에요. 꼭 넣으세요.
수리비 부담 주체가 첫 번째예요. 보일러 고장, 누수, 곰팡이 같은 대수선은 집주인이 고치는 게 맞아요. 형광등, 배수구 막힘 같은 소모품은 세입자가 해요. 근데 애매한 것도 있잖아요. 에어컨 고장, 도어락 배터리, 벽지 찢어짐 같은 거요. 이런 건 미리 정해두세요.
원상복구 범위가 두 번째예요. 퇴거할 때 "원래대로 해놓으세요"라고 하면 어디까지가 원래인지 애매해요. 도배, 장판은 세입자가 하는지, 벽에 못 자국은 어떻게 하는지, 인테리어 철거는 누가 하는지 적어두세요.
보증금 반환 시기가 세 번째예요. 주택임대차보호법에는 구체적 기한이 없어요. "퇴거 즉시" 또는 "퇴거 후 7일 이내"처럼 명시하세요. 안 지키면 지연이자 청구할 수 있어요.
계약 해지 조건이 네 번째예요. 중도 해지 시 위약금 얼마인지, 몇 개월 전에 통보해야 하는지 적어요. 묵시적갱신 후 해지 조건도 명시하면 좋아요.
시설물 현재 상태가 다섯 번째예요. 입주 시점의 시설물 상태를 적어요. 기존 하자(벽 금, 바닥 긁힘)는 세입자 책임 아니라는 거 확인해두는 거예요. 사진 찍어서 첨부하면 더 확실해요.
3.수리비 특약 예시
실제로 쓸 수 있는 문구예요.
임대인 부담 항목: "건물 구조, 지붕, 외벽, 급배수 설비, 보일러, 누수 등 건물의 주요 구조 및 설비에 관한 수선은 임대인이 부담한다."
임차인 부담 항목: "전구, 형광등, 퓨즈, 수도꼭지 패킹, 배수구 막힘 등 일상적인 소모품 교체 및 경미한 수선은 임차인이 부담한다."
애매한 항목 정리: "에어컨 고장은 임대인 부담, 에어컨 필터 청소는 임차인 부담으로 한다. 도어락 배터리 교체는 임차인 부담으로 한다."
4.원상복구 특약 예시
퇴거 시 분쟁 막으려면 구체적으로 적어요.
기본 원상복구: "임차인은 퇴거 시 임차 당시의 상태로 원상복구한다. 단, 통상적인 사용에 따른 마모 및 훼손은 원상복구 대상에서 제외한다."
도배·장판: "도배 및 장판 교체는 임차인 부담으로 하지 않는다. 단, 임차인 귀책으로 인한 오염 또는 파손은 임차인이 보수한다."
인테리어: "임차인이 설치한 인테리어 시설물(붙박이장, 조명 등)은 퇴거 시 임차인이 철거하며, 철거로 인한 원상복구도 임차인 부담으로 한다."
벽 못 자국: "벽에 못, 피스 등을 박은 경우 퇴거 시 빼고, 구멍은 퍼티로 메운다."
5.보증금 반환 특약 예시
보증금 못 받는 상황 막으려면 확실히 적어요.
반환 시기: "임대인은 임차인이 퇴거 완료하고 열쇠를 반환한 날로부터 7일 이내에 보증금 전액을 임차인이 지정한 계좌로 송금한다."
지연 시 이자: "보증금 반환이 지연될 경우 지연일수에 대해 연 12%의 지연이자를 가산하여 지급한다."
공제 항목: "보증금에서 공제하는 항목(미납 관리비, 수리비 등)은 퇴거 전 임차인에게 서면으로 통보하고 합의한다."
6.계약 해지 특약 예시
중도 해지나 갱신 거절 관련 분쟁 막아요.
중도 해지: "임차인이 계약 기간 중 중도 해지를 원할 경우, 해지 희망일 2개월 전까지 임대인에게 서면으로 통보한다. 위약금은 보증금의 10%로 한다."
묵시적갱신 후 해지: "주택임대차보호법 제6조에 따라 묵시적갱신된 경우, 임차인은 언제든지 3개월 전 통보로 계약을 해지할 수 있다."
갱신 거절: "임대인이 계약갱신청구권을 거절하는 경우, 계약 만료 6개월 전까지 서면으로 그 사유를 통보한다."
7.시설물 현황 특약 예시
입주 시점 상태 기록해두면 퇴거 시 분쟁 막아요.
현황 기재: "입주 당시 시설물 현황은 별첨 '시설물 점검표' 및 사진 자료와 같다. 점검표에 기재된 기존 하자에 대해서는 임차인의 원상복구 의무가 없다."
사진 첨부: "계약 당일 촬영한 사진 ○○장을 계약서에 첨부하며, 양 당사자가 확인 서명한다."
8.추가로 넣으면 좋은 특약
상황에 따라 넣으세요.
전세보증보험: "임차인은 전세보증보험 가입을 위해 필요한 서류를 임대인에게 요청할 수 있으며, 임대인은 이에 협조한다."
관리비 정산: "퇴거 시 관리비는 퇴거일 기준으로 일할 정산한다."
반려동물: "임차인은 임대인의 동의 없이 반려동물을 기를 수 없다." 또는 "소형 반려동물(개, 고양이) 1마리까지 허용한다."
전대 금지: "임차인은 임대인의 서면 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대할 수 없다."
9.특약 작성 시 주의사항
불법적인 내용은 무효예요. "어떤 경우에도 보증금 반환 안 함" 같은 건 세입자에게 불리한 특약이라 법적으로 무효예요.
구체적으로 쓰세요. "적당히", "합리적으로" 같은 표현은 애매해요. 금액, 기한, 범위를 숫자로 적으세요.
서로 합의해야 해요. 일방적으로 넣으면 안 돼요. 양쪽 다 동의해야 효력 있어요.
날짜와 서명 꼭 하세요. 특약 마지막에 작성 날짜 쓰고 양쪽 서명하세요.
10.지금 당장 할 일
계약 전이면
- 위 특약 예시 중 필요한 거 골라서 정리하세요
- 집주인에게 미리 특약 내용 공유하세요
- 협상 안 되는 항목은 대안 준비하세요
계약할 때
- 특약 항목 빠진 거 없는지 체크하세요
- 시설물 사진 찍어서 첨부하세요
- 양쪽 서명 확인하세요
계약 후에는
- 계약서 원본 잘 보관하세요
- 사본 만들어두세요
- 확정일자 받으세요
11.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 임대차계약