주택임대차보호법 계약갱신과 5% 인상 거부

1.계약갱신청구권 2년 더 살 수 있어요

계약갱신청구권은 "집주인, 나 2년 더 살게요"라고 말할 수 있는 법적 권리예요. 2020년 7월 임대차3법 개정으로 도입됐어요.

집주인이 특별한 사유 없이 거절하면 불법이에요. 세입자가 갱신을 요청하면 집주인은 원칙적으로 수락해야 해요. 예외적인 거절 사유는 법에서 정해놨어요.

최초 계약 2년에 갱신 2년을 더해서 총 4년 살 수 있어요. 이게 법으로 보장된 최소 거주 기간이에요. 전세 들어가면서 4년은 안정적으로 살 수 있다고 생각하면 돼요.

갱신은 1회만 가능해요. 한 번 갱신권 썼으면 끝이에요. 4년 후에 또 살고 싶으면 집주인과 새로 협상해야 해요. 이때는 집주인이 갱신을 거절할 수 있어요.

2.계약갱신청구권 행사하는 방법

갱신권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 해요. 이 기간을 놓치면 권리가 소멸돼요.

예를 들어볼게요. 계약 만료일이 2026년 6월 30일이면, 2025년 12월 31일부터 2026년 4월 30일까지 갱신을 요청해야 해요. 5월에 말하면 늦어요.

행사 방법은 간단해요. 집주인한테 "계약갱신청구권 행사합니다. 2년 더 살겠습니다"라고 말하면 돼요. 말로 해도 법적 효력 있어요. 근데 나중에 분쟁 생길 수 있으니까 문자나 내용증명으로 남기는 게 좋아요.

정부24에서 내용증명 양식 받을 수 있어요. 주민센터에서 600원 내고 보내면 돼요. 이게 증거가 되니까 안전해요.

3.전월세상한제 5% 인상 제한

갱신할 때 보증금이나 월세를 올릴 수 있는데, 한도가 있어요. 5%까지만 올릴 수 있어요. 이걸 전월세상한제라고 불러요.

시세가 아무리 올라도 5%가 상한이에요. "요즘 전세 시세 올랐으니까 30% 올릴게요" 이런 건 안 돼요. 5% 초과 인상 요구는 거부해도 법적으로 문제없어요.

계산해볼게요. 보증금 3억이면 5%는 1,500만원이에요. 갱신 시 최대 3억 1,500만원까지만 올릴 수 있어요. 집주인이 3억 5,000만원 내라고 하면 "5% 상한 있으니까 3억 1,500만원만 낼게요"라고 하면 돼요.

다만 전월세상한제는 갱신할 때만 적용돼요. 신규 계약에는 적용 안 돼요. 4년 지나서 새로 계약하면 그때는 시세대로 올릴 수 있어요.

4.5% 넘게 올리자고 하면 거부해도 돼요

집주인이 5% 초과 인상을 요구하면 거부하세요. 법적으로 정당한 거부예요.

"시세가 올랐으니까 올려줘야지"라고 해도 "갱신이니까 5%가 상한이에요. 법에서 정한 거예요"라고 답하면 돼요. 문자로 보내서 기록 남기세요.

집주인이 5% 초과를 고집하면서 "그러면 갱신 안 해줄게"라고 해요? 이건 불법이에요. 5% 인상 거부를 이유로 갱신을 거절할 수 없어요. 이런 경우 주택임대차분쟁조정위원회에 신청하거나 법적 대응할 수 있어요.

월세도 마찬가지예요. 월세 50만원이면 5%인 2.5만원까지만 올릴 수 있어요. 52.5만원이 상한이에요.

5.집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우

집주인도 갱신을 거절할 수 있는 사유가 있어요. 법에서 정한 정당한 거절 사유예요.

집주인 실거주예요. 집주인 본인이나 직계가족(부모, 자녀)이 실제로 들어와서 살겠다고 하면 거절 가능해요. 다만 들어와서 2년 이상 살아야 해요. 거짓으로 실거주 주장하고 안 들어오면 손해배상 청구 가능해요.

세입자의 중대한 의무 위반이에요. 월세를 3개월 이상 밀렸거나, 집을 심하게 훼손했거나, 무단으로 전대(또 빌려줌)했으면 거절 가능해요.

재건축·재개발이에요. 건물 철거가 확정됐으면 거절 가능해요.

이런 법정 사유가 없으면 집주인이 마음대로 갱신을 거절할 수 없어요. "다른 세입자 구했어요", "전세 빼고 월세 놓을게요" 같은 건 정당한 사유 아니에요.

6.묵시적갱신과 계약갱신청구권 차이

비슷해 보이는데 다른 개념이에요.

묵시적갱신은 계약 만료됐는데 집주인도 세입자도 아무 말 안 하면 자동으로 연장되는 거예요. 별도 의사표시 없이 자동이에요. 횟수 제한도 없어요.

계약갱신청구권은 세입자가 적극적으로 요청하는 거예요. "2년 더 살게요"라고 말해야 해요. 횟수는 1회 제한이에요.

묵시적갱신되면 세입자는 언제든 3개월 전 통보하고 나갈 수 있어요. 계약갱신청구권으로 갱신하면 2년 계약이라 중간에 나가기 어려워요. 상황에 따라 뭐가 유리한지 달라요.

7.대항력과 우선변제권 기본

주택임대차보호법은 계약갱신 말고도 중요한 보호 장치가 있어요.

**대항력**은 집이 팔려도 내 보증금을 주장할 수 있는 힘이에요. 전입신고하고 실제로 살면 생겨요. 전입신고한 다음 날 0시에 대항력이 생겨요. 당일 아니고 다음 날이라는 거 주의하세요.

**우선변제권**은 집이 경매 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금 받을 수 있는 권리예요. 대항력 + 확정일자받으면 생겨요. 전입신고할 때 확정일자도 같이 받으세요. 600원이에요.

전세 들어갈 때 잔금일 당일 바로 전입신고하고 확정일자 받으세요. 하루 늦어도 위험할 수 있어요.

8.갱신 분쟁 생기면 이렇게 대응하세요

집주인이 부당하게 갱신 거절하거나 5% 초과 인상을 고집하면 대응 방법이 있어요.

주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청하세요. 한국부동산원에서 운영해요. 무료이고 결과가 나오면 재판상 화해와 같은 효력이 있어요.

고용노동부 민원도 방법이에요. 정부24에서 국민신문고로 민원 넣을 수 있어요.

법적 대응도 가능해요. 명확한 위법 행위면 소송할 수 있어요. 위법한 갱신 거절로 손해 봤으면 손해배상 청구도 돼요.

모든 과정에서 기록 남기세요. 문자, 카톡, 녹음(상대방 동의 시), 내용증명 등 증거가 있어야 대응하기 쉬워요.

9.출처

• 주택임대차보호법 - 법제처
• 주택임대차보호법 시행령 - 법제처

10.관련 문서

• 계약갱신청구권 행사방법
• 전월세상한제
• 대항력 발생 시점