전세권 설정등기

전세권 설정등기는 등기부등본에 전세권을 기재하는 것입니다. 대항력보다 강력한 보호를 받지만 비용과 임대인 동의가 필요합니다.

1.1. 전세권이란

1.1.1.1 기본 개념

항목	내용
정의	전세금을 지급하고 부동산을 사용하는 권리
성질	물권 (등기부에 등기)
근거	민법 제303조~제319조

1.2.1.2 전세권 vs 임차권

구분	전세권	임차권 (확정일자)
성질	물권	채권
등기	등기부 갑구 또는 을구	확정일자부
비용	등기비용 발생	수수료 600원
동의	임대인 동의 필요	불필요
경매권	✅ 직접 경매 가능	❌ 불가

1.3.1.3 장단점

장점	단점
강력한 물권 보호	임대인 동의 필요
직접 경매 신청 가능	등기 비용 발생
대항력 자동 취득	절차 복잡
이사해도 권리 유지	말소 절차 필요

2.2. 전세권 vs 확정일자

2.1.2.1 권리 비교

항목	전세권	확정일자
성립	등기	전입+확정일자
공시	등기부등본	확정일자부
대항력	✅	✅ (전입 필요)
우선변제권	✅	✅
경매신청권	✅	❌

2.2.2.2 보호 차이

상황	전세권	확정일자
이사 후	권리 유지	대항력 상실
경매 시	직접 경매 가능	지급명령/소송 필요
제3자 대항	누구에게나 대항	전입 유지 필요

2.3.2.3 어떤 것을 선택?

상황	권장
일반적인 경우	확정일자 (간편, 저비용)
고액 보증금	전세권 검토
이사 가능성	전세권 유리
임대인 동의 어려움	확정일자

3.3. 전세권 설정 절차

3.1.3.1 설정 요건

요건	내용
합의	임대인·임차인 합의
등기	설정등기 신청
전세금	전세금 지급

3.2.3.2 필요 서류

서류	발급처
등기신청서	인터넷등기소
등기원인증서	전세권설정계약서
임대인 인감증명서	주민센터
임대인 주민등록초본	주민센터
임차인 주민등록등본	주민센터
등기권리증	소유자 보관
취득세 영수증	시군구청

3.3.3.3 설정 절차

단계	내용
1	전세권 설정 합의
2	서류 준비
3	취득세 납부
4	등기소 신청 (온라인/방문)
5	등기 완료 (3~5일)

4.4. 등기 비용

4.1.4.1 비용 구성

항목	금액
등록면허세	전세금의 0.2%
지방교육세	등록면허세의 20%
등기수수료	약 15,000원
증지대	약 3,000원

4.2.4.2 비용 계산 예시

보증금 3억원 기준

항목	계산	금액
등록면허세	3억 × 0.2%	600,000원
지방교육세	60만 × 20%	120,000원
등기수수료	-	15,000원
합계	-	약 73.5만원

4.3.4.3 누가 부담?

부담	통상
설정 비용	임차인
말소 비용	임대인
협의	특약으로 조정 가능

5.5. 전세권 효력

5.1.5.1 기본 효력

효력	내용
사용·수익권	부동산 사용 권리
대항력	제3자에게 대항
우선변제권	경매 시 우선 배당
경매신청권	직접 경매 신청

5.2.5.2 경매신청권

항목	내용
권리	전세금 미반환 시 직접 경매 신청
장점	소송 없이 경매 진행
방법	법원에 경매 신청

5.3.5.3 존속 기간

기간	내용
약정 기간	계약서 기재 기간
최단	규정 없음
최장	10년 (갱신 가능)

6.6. 전세권 변동

6.1.6.1 양도

항목	내용
가능	전세권 양도 가능
동의	임대인 동의 불필요 (약정 없으면)
등기	이전등기 필요

6.2.6.2 전전세

항목	내용
가능	전전세 가능 (범위 내)
제한	임대인 동의 특약 시 제한

6.3.6.3 소멸

사유	설명
기간 만료	존속 기간 종료
합의	당사자 합의 해지
소멸 시효	전세금반환청구권 10년

7.7. 전세권 말소

7.1.7.1 말소 시기

시기	내용
계약 종료	전세금 반환 후
합의 해지	해지 합의 후

7.2.7.2 말소 절차

단계	내용
1	전세금 반환
2	말소 서류 준비
3	등기소 말소 신청
4	말소 완료

7.3.7.3 필요 서류

서류	발급
말소등기신청서	작성
전세권자 인감증명서	주민센터
전세권 등기필증	보관 중
말소 위임장	해당 시

8.8. 전세권과 대항력 병행

8.1.8.1 함께 사용 가능?

답변	설명
✅ 가능	중복 취득 가능
효과	더 강한 보호
실무	드문 경우

8.2.8.2 권장 사항

상황	권장
일반	확정일자로 충분
고액	전세권 검토
보험 가능	전세보증보험 가입

9.9. 자주 묻는 질문

9.1.9.1 임대인이 꼭 동의해야?

답변	설명
✅ 필수	소유자 동의 없이 불가
거부 시	확정일자로 대체

9.2.9.2 전세권 있으면 전입신고 필요 없나요?

답변	설명
주거 목적	전입신고 권장
소액임차인	전입 있어야 최우선변제
주민등록	생활 편의상 필요

9.3.9.3 전세권 경매 신청 절차는?

절차	내용
1	전세금 반환 청구 (내용증명)
2	반환 거절 또는 미이행
3	법원에 경매 신청
4	경매 진행, 배당

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10.관련 문서

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전세권 설정등기와 확정일자 중 뭐가 좋은가요?

전세권은 더 강력한 보호(경매권)를 받지만, 임대인 동의와 등기비용이 필요합니다. 대부분 확정일자로 충분합니다.

전세권 설정등기 비용은?

등록면허세(보증금의 0.2%), 교육세, 수수료 등이 발생합니다. 보증금 3억 기준 약 60만원 정도입니다.

임대인이 전세권 설정을 거부할 수 있나요?

네. 전세권 설정등기는 임대인 동의가 필요합니다. 거부 시 강제할 수 없습니다.