전세금 경매 배당

집이 경매로 넘어가면 보증금을 받기 위해 배당요구를 해야 합니다. 배당 순위와 절차를 정확히 알아야 보증금을 지킬 수 있습니다.

1.1. 경매 배당이란

1.1.1.1 기본 개념

항목	내용
배당	경매대금을 채권자에게 분배
배당요구	배당 참여 신청
배당순위	배당 우선순위
배당표	분배 계획표

1.2.1.2 임차인 관련 용어

용어	설명
대항력	제3자에게 임대차 주장
우선변제권	다른 채권자보다 먼저 변제
최우선변제권	소액임차인 최우선 배당
배당요구 종기	배당요구 마감일

2.2. 배당 순위

2.1.2.1 기본 배당 순서

순위	채권
1순위	경매비용
2순위	소액임차인 최우선변제금
3순위	당해세 (재산세, 종부세)
4순위	선순위 담보권, 임차권
5순위	일반채권

2.2.2.2 임차인 배당 순위

상황	순위
소액임차인 (대항력)	최우선변제
근저당보다 선순위	담보권과 동순위
근저당보다 후순위	일반채권 순위

2.3.2.3 순위 결정 기준

기준	비교
대항력 취득일	전입신고 다음날 0시
확정일자	확정일자 받은 날
근저당 설정일	등기부등본 확인

3.3. 소액임차인 최우선변제

3.1.3.1 2026년 기준 (지역별)

지역	보증금 기준	최우선변제금
서울	1.65억 이하	5,500만원
수도권 과밀억제권역	1.45억 이하	4,800만원
광역시, 세종, 안산, 김포 등	8,500만원 이하	2,800만원
그 외 지역	7,500만원 이하	2,500만원

3.2.3.2 최우선변제 요건

요건	내용
보증금	지역별 기준 이하
대항력	전입신고 + 점유
시기	경매개시결정 등기 전 대항력
배당요구	배당요구 종기 전 신청

3.3.3.3 주의사항

주의	내용
주택가액 1/2 한도	전체 1/2 범위 내
복수 임차인	안분 배당
선순위 확인	대항력 취득 시점 중요

4.4. 배당요구 절차

4.1.4.1 배당요구 방법

방법	내용
제출처	관할 법원 경매계
서류	배당요구서, 증빙서류
기한	배당요구 종기 전

4.2.4.2 필요 서류

서류	용도
배당요구서	신청서 (법원 양식)
임대차계약서	계약 증명
주민등록등본	전입일자 확인
확정일자 증명	우선변제권 증명

4.3.4.3 배당요구 종기

항목	내용
결정	법원이 공고
확인	대법원 경매정보 사이트
주의	종기 후 요구 불가

4.4.4.4 온라인 확인

사이트	주소
대법원 경매정보	courtauction.go.kr
확인 내용	경매 일정, 배당요구 종기

5.5. 배당표

5.1.5.1 배당표란

항목	내용
정의	배당 계획 문서
작성	법원
열람	배당기일 전 열람 가능

5.2.5.2 배당표 확인

확인	내용
순위	본인 배당 순위
금액	배당 예정 금액
다른 채권자	다른 채권자 현황

5.3.5.3 배당기일

절차	내용
출석	배당기일에 출석
확인	배당표 확인
이의	이의 있으면 이의 신청
수령	배당금 수령

6.6. 배당 이의

6.1.6.1 이의 사유

사유	예시
순위 오류	선순위인데 후순위로 기재
금액 오류	채권액 계산 착오
채권 부인	허위 채권 주장

6.2.6.2 이의 절차

절차	내용
이의 신청	배당기일에 이의
소송 제기	배당이의의 소 제기
기한	배당기일로부터 7일

6.3.6.3 배당이의의 소

항목	내용
관할	경매 법원
피고	이의 대상 채권자
소명	본인 주장 입증

7.7. 배당금 수령

7.1.7.1 수령 방법

방법	내용
출석	배당기일에 직접 수령
계좌	법원에 계좌 신고 후 입금

7.2.7.2 필요 서류

서류	용도
신분증	본인 확인
통장	입금 계좌
위임장	대리인 수령 시

7.3.7.3 미수령 시

상황	조치
배당기일 불참	추후 공탁금 수령
공탁	법원 공탁소에서 수령

8.8. 낙찰 후 임차인

8.1.8.1 대항력 있는 임차인

순위	결과
선순위	낙찰자에게 대항 가능
후순위	배당으로 회수, 퇴거

8.2.8.2 선순위 임차인

선택	내용
거주	계약 기간까지 거주
보증금	낙찰자에게 청구
퇴거 협의	보상 협의 가능

8.3.8.3 후순위 임차인

조치	내용
배당	배당요구로 회수
부족분	전 임대인에게 청구
퇴거	인도명령 시 퇴거

9.9. 실무 팁

9.1.9.1 배당 극대화

방법	내용
조기 확인	등기부등본 수시 확인
즉시 신청	배당요구 조기 제출
서류 완비	증빙서류 완벽히 준비

9.2.9.2 주의사항

주의	내용
종기 엄수	배당요구 종기 절대 준수
순위 확인	선순위/후순위 정확히 파악
금액 확인	배당표 금액 검토

9.3.9.3 법률 상담

기관	연락처
대한법률구조공단	132
대한법률구조공단 온라인	klac.or.kr

10.10. 자주 묻는 질문

10.1.10.1 배당요구 안 하면?

답변	설명
배당 제외	배당받지 못함
구제	전 소유자에게 청구 (어려움)

10.2.10.2 선순위인데 배당 부족하면?

답변	설명
가능	낙찰대금 부족 시 발생
대응	전 소유자에게 부족분 청구

10.3.10.3 경매 취소되면?

답변	설명
원상복귀	임대차관계 유지
보증금	기존대로 임대인에게 청구

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임차인 경매 보증금 반환 대항력 배당 â LH 전세임대: 입주 자격, 소득기준 및 신청 절차 완벽 정리 â 건물 대지 전세권 설정 가능 여부 â

11.관련 문서

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배당요구는 언제까지 해야 하나요?

배당요구 종기까지 해야 합니다. 종기는 법원에서 공고하며, 보통 경매개시결정일로부터 3개월 내입니다.

선순위면 전액 받을 수 있나요?

선순위 채권자라도 낙찰대금이 부족하면 전액을 받지 못할 수 있습니다. 배당률에 따라 안분됩니다.

소액임차인은 얼마까지 우선변제 받나요?

서울 기준 보증금 1.65억 이하이면 5,500만원까지 최우선변제 받습니다(2026년 기준).